Inhoudsopgave:
Er is een tekort aan betaalbare woningen voor gezinnen met lage inkomens in de Verenigde Staten. Op basis van de analyse van gegevens uit 2010 concludeert de Nationale Lage Inkomen Huisvesting Coalitie (NLIHC) dat een fulltime minimumloonarbeider geen eerlijke markthuur kan betalen in een appartement met één slaapkamer in het hele land. Door de overheid gesponsorde gesubsidieerde huisvestingsprogramma's hebben tot doel de betaalbaarheidskloof te dichten.
Betekenis
Het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) stelt elk jaar inkomenslimieten vast die de richtlijnen voor het in aanmerking komen voor woonprogramma's met een laag inkomen toelichten. Aan de onderkant van de inkomstenladder staan huishoudens waarvan de inkomsten op of onder 30 procent van het mediane inkomen van hun gebied liggen. HUD categoriseert deze families als 'extreem lage inkomsten'. Volgens NLIHC waren er in het land 9,2 miljoen huishoudens met extreem lage huurinkomsten, vanaf de Amerikaanse enquête van 2008 in de Verenigde Staten, maar slechts 6,1 miljoen huureenheden in de woningvoorraad van de natie die zij zich kunnen veroorloven.
Doel
Huisvestingsprogramma's met een laag inkomen streven ernaar het aanbod van woningen die betaalbaar zijn voor de meest behoeftige gezinnen van de natie te vergroten. Zoals NLIHC opmerkt, is de consensus onder huisvestingsdeskundigen dat als een gezin meer dan 30 procent van zijn inkomsten besteedt aan huur en nutsvoorzieningen, de huisvestingsuitgaven niet betaalbaar zijn. De meeste gesubsidieerde woningstelsels zijn zodanig gestructureerd dat de deelnemers in de meeste gevallen de drempel van 30 procent niet overschrijden. Om hun huisvestingskosten laag te houden, stelt NLIHC dat veel gezinnen met een laag inkomen genoegen nemen met ondermaatse huisvesting en overvolle omstandigheden.
Types
Vrijwel alle woonprogramma's met een laag inkomen gebruiken enige vorm van subsidiëring. De twee grootste programma's zijn afkomstig van HUD. Sectie 8, of het Housing Choice Voucher-programma, subsidieert het segment van de particuliere markthuur van een lage inkomensfamilie die groter is dan 30 tot 40 procent van hun inkomen. Het openbare huisvestingsprogramma van de HUD bestaat uit woningen die eigendom zijn van en worden beheerd door lokale openbare huisvestingskantoren met huurprijzen die op een betaalbaar niveau zijn vastgesteld.
Sommige steden hebben hun eigen programma's naast sectie 8 en sociale woningbouw. Veel San Francisco Bay Area-steden gebruiken bijvoorbeeld een soort van onderstaand marktrente-programma. In Palo Alto, Californië, beheert Palo Alto Housing Corporation (PAHC) zonder winstbejag het onder markttariefprogramma van de stad. Over het algemeen kunnen huishoudens geen aanvraag indienen om in een van de woningen in het programma te wonen als ze meer dan 80 procent van het mediane inkomen van Palo Alto verdienen, volgens de PAHC-website.
overwegingen
Sommige programma's bevatten een onderdeel van een huiseigenaar; echter, de omvang van deze initiatieven verbleekt in vergelijking met inspanningen gericht op huurders. PAHC voert bijvoorbeeld het 'Below Market Rate Purchase Program' van Palo Alto uit, dat eigenschappen aanbiedt onder de marktprijzen. De stad Palo Alto vereist dat ontwikkelaars ten minste 15 procent van de eenheden in gebouwen van vijf eenheden of meer onder marktverkoopkansen maken. Andere steden, waaronder New York en San Francisco, hebben vergelijkbare programma's die voornamelijk op huurders zijn gericht.
Inkomenskappen
Een overgrote meerderheid van woonprogramma's met lage inkomens gebruikt inkomen als het belangrijkste criterium om in aanmerking te komen. De meeste wijken af van de inkomenslimieten van HUD, die jaarlijks veranderen en variëren op basis van locatie en grootte van het huishouden. Net als de bovengenoemde Palo Alto-inspanningen, biedt het openbare huisvestingsprogramma van HUD huurders die op of onder 80 procent van de mediaan van hun gebied kunnen solliciteren. Het Sectie 8-programma beperkt het inkomen op 50 procent van de mediaan van een gebied; Huisvestingsautoriteiten moeten echter 75 procent van hun Sectie 8-vouchers uitdelen aan gezinnen op of onder 30 procent van de mediaan van hun gebied.