Hoeveel belasting betaalt u als u een huis omdraait?

In plaats van vastgoed te huren of langetermijnwinst te houden, kopen sommige vastgoedbeleggers onroerend goed, repareren ze en verkopen ze het snel voor winst. De praktijk, bekend als flipping, kan een lucratieve onderneming zijn voor zowel de belegger als de belastingbeheerder. In de meeste gevallen zal de Internal Revenue Service een flinke portie van alle winsten eisen die u op een huis-flip-sale doet.

Seriële flippers betalen belasting tegen het volledige tarief van de inkomstenbelasting. Credit: Purestock / Purestock / Getty Images

Geen belastingvrijstelling voor beleggers

Weinig mensen betalen belasting over de winst die ze maken als ze een huis verkopen. Dat komt omdat de IRS de belastingbetalers toestaat om de eerste $ 250.000 belastingvrij te houden, of $ 500.000 voor gehuwde paren die gezamenlijk een aanvraag indienen. De vrijstelling is echter alleen van toepassing wanneer u uw hoofdverblijf verkoopt. Als u een woning verkoopt waar u nog nooit woonde of waar u niet woonde gedurende minstens twee van de vijf jaar onmiddellijk voorafgaand aan de verkoop, moet u de winst op uw belastingaangifte aangeven.

Grotere winst betekent meer belasting

Uw winst is het dollarverschil tussen het geld dat u aan het onroerend goed uitgeeft en het bedrag waarvoor u het verkoopt. Stel dat u bijvoorbeeld een huis koopt voor $ 150.000 en $ 50.000 besteedt aan een nieuwe keuken, verf en andere verbeteringen om het huis aantrekkelijker te maken. Als u het huis verkoopt voor $ 230.000, is uw belastbare winst $ 30.000. Als belegger betaalt u belasting over het volledige bedrag van de meerwaarde. U kunt al uw uitgaven aftrekken, zoals onroerendgoedbelasting, provisies in onroerend goed en andere vergoedingen om uw winst te verminderen.

Two-Fold Tax Liability

Hoeveel belasting u betaalt, hangt af van hoe lang u het actief houdt. De belastingbeheerder beloont beleggers die hun vastgoedbeleggingen langer dan een jaar behouden door een lagere langetermijnwinst op kapitaalwinsten toe te passen. Dit kan ergens tussen nul en 15 procent zijn, afhankelijk van uw individuele omstandigheden. Als u het huis binnen een jaar koopt en verkoopt, wordt uw winst belast tegen uw normale inkomstenbelastingtarief. Op het moment van publicatie kan dat percentage oplopen tot 39,6 procent.

Wanneer flipping een bedrijf wordt

De IRS heeft de macht om seriële flipping te classificeren - back-to-back-flips of verschillende buy-sell-transacties in korte tijd voltooien - als een zakelijke in plaats van een investeringsstrategie. Als dat gebeurt, wordt alle winst beschouwd als een actief inkomen, ongeacht hoe lang u het eigendom houdt. De winst is belastbaar aan uw normale inkomstenbelastingtarief en u bent mogelijk ook onderworpen aan loonheffingen en zelfstandigenbelasting tegen het geldende tarief. Er is geen vaste regel om het omslagpunt van investeringsactiviteit naar bedrijfsactiviteit te bepalen. De IRS bekijkt elke kwestie van geval tot geval.