Inhoudsopgave:
De juridische taal die tijdens het hele executieproces wordt gebruikt, kan verwarrend zijn voor huiseigenaren. Een veelgebruikte term is 'standaard'. Een standaard verwijst zowel naar de gemiste hypotheekbetalingen als naar het standaardoordeel dat de rechtbank geeft. Geen van beide termen duiden goed nieuws aan voor de huiseigenaar; een standaardoordeel is echter aanzienlijk slechter.
Foreclosure Process
Ontbrekende hypotheekbetalingen is het begin van het afschermingsproces. Lenders proberen meestal contact op te nemen met de huiseigenaar via e-mail met betrekking tot de eerste gemiste betalingen. Vervolgens bellen ze en sturen ze brieven als de hypotheek nog steeds niet wordt betaald. Op dit moment worden huiseigenaren geacht in gebreke te zijn als de hypotheek voor drie maanden onbetaald blijft. Lenders sturen een ingebrekestelling om de klant te laten weten dat executieprocedures op handen zijn. De huiseigenaar kan op elk moment het uitwinningsproces stopzetten door een leningaanpassing uit te voeren of door samen met de geldverstrekker een oplossing uit te werken.
Standaard oordeel
Als de huiseigenaar niet reageert op de kennisgevingen van de kredietverstrekker, kan de kredietverstrekker een motie indienen voor een standaardbeoordeling. Dit is een oordeel tegen de huiseigenaar wegens gebrek aan betaling en het verbreken van de hypotheekovereenkomst. Als de eigenaar de motie niet betwist, gaat de rechtbank ervan uit dat de eigenaar geen bezwaar of argument heeft tegen de claim van de kredietgever om contractbreuk te plegen. De huiseigenaar ontvangt de ingebrekestelling. In niet-juridische afschermingstoestanden is dit het begin van het afschermingsproces. Niet-juridisch verwijst naar faillissementen waarbij geen handtekening van de rechter vereist is voor de inbeslagname en verkoop van de woning op een veiling. In gerechtelijke staten, wordt de eigenaar een bericht van de verhinderingshoorzitting verzonden en heeft de kans om voor de rechter te komen en de afscherming te betwisten.
Het vermijden van een standaard oordeel
Huiseigenaren kunnen een standaardoordeel vermijden door contact op te nemen met hun geldschieter zodra ze problemen beginnen te krijgen met het voldoen aan de hypotheeklasten. Er zijn overheidsprogramma's zoals leningwijzigingen en short sales die verontruste eigenaars kunnen helpen. Als de eigenaar niet met de kredietverstrekker kan onderhandelen, kan hij nog steeds het standaardoordeel betwisten door een verzoek bij de rechtbank in te dienen om het vonnis te verlaten of te seponeren. Lenders moeten bewijzen dat ze het recht hebben om te verhinderen voordat ze een oordeel vellen. Hypotheken die zijn overgedragen tussen geldschieters missen soms het juiste papierwerk, waardoor eigenaren het vonnis kunnen laten verdwijnen totdat het papierwerk in orde is. In gerechtelijke staten kunnen eigenaren de afscherming ter terechtzitting betwisten.
Na het standaard oordeel
Zoals eerder vermeld, start de standaardbeoordeling het formele afschermingsproces. Een gebrek aan reactie van de huiseigenaar betekent dat de woning op een veiling wordt verkocht. De timing van de verkoop varieert van staat tot staat, maar meestal is dit gemiddeld 30 dagen nadat de standaardkennisgeving is verzonden. In gerechtelijke staten kan dit iets langer duren omdat een rechter de executievorm moet ondertekenen. Als het huis op de veiling wordt verkocht, ontvangt de eigenaar een schriftelijke kennisgeving van beëindiging. Deze kennisgeving geeft de nu vorige eigenaar tussen de vijf en 30 dagen om het huis te verlaten. Het niet verlaten van het pand kan leiden tot ontruimingsprocedures.