Een afgeschermd huis of een veilingobject kopen

Wanneer een huiseigenaar niet tijdig hypotheekbetalingen kan doen, kan de hypotheekverstrekker - meestal een bank - het onroerend goed afschermen. Afscherming is een juridisch proces waarbij de huiseigenaar de eigendomstitel verliest en de kredietverstrekker de eigendom of een geldbedrag ontvangt van de verkoop van het onroerend goed. Lenders moeten publiekelijk bekendmaken wanneer zij beginnen met executieverdrag, wat informatie is die u kunt gebruiken als u de woning wilt kopen. U kunt een afgeschermde woning kopen voor, tijdens of na een veiling.

Voorbereiden om te kopen

U moet bepaalde voorbereidingen treffen als u een afgeschermde woning wilt kopen, waaronder:

1. Identificatie van beschikbare eigenschappen: U kunt een online multiple listing-service, of MLS, controleren voor huizen in de pre-auction fase van afscherming, huizen die worden geveild of te koop aangeboden woningen rechtstreeks van de geldschieter. Een MLS heeft zoekfaciliteiten waarmee u de marktafscherming, de locatie, het type en het prijsbereik van woningen kunt specificeren.

2. Financiering regelen: U moet contant geld verzamelen om een ​​afgeschermd eigendom te kopen. Veilingen zijn altijd alleen contant.

3. Contact opnemen met de juiste partij: Dit kan de geldgever, de eigenaar of de agent van de eigenaar zijn. Maak afspraken om eigenschappen te inspecteren die u interesseren.

Pre-marktafschermingseigenschappen kopen

Normaal gesproken verlopen er een aantal maanden tussen een afschermingsaanvraag en een veiling. Tijdens de pre-marktafscherming kunt u het huis kopen door een aanbieding aan de eigenaar te doen. Als het bedrag dat u aanbiedt minder is dan de resterende hypotheekbalans, wordt de transactie a genoemd korte verkoop en moet worden goedgekeurd door de kredietgever. Korte verkoopproperty's worden meestal verkocht 'zoals ze zijn', wat betekent dat u de financiële verantwoordelijkheid op zich neemt voor eventuele reparaties die de woning vereist. Afgezien van het verkrijgen van de toestemming van de geldschieter voor een korte verkoop, is een pre-veilingaankoop vergelijkbaar met een gewoon huisaankoopproces.

Kopen bij Veiling

Wanneer de afschermingsprocedure is voltooid, wordt het huis te veilen aangeboden, meestal door een lokale ambtenaar zoals een sheriff. De geldschieter zet meestal een reserveren bedrag - het minimumbedrag dat wordt geaccepteerd voor het onroerend goed. Wanneer u een afgeschermd huis op een veiling koopt, moet u:

1. Begrijp het biedproces dat in uw staat wordt gebruikt. Sommige staten eisen dat u het volledige bedrag in contanten of met een kascheque meeneemt, terwijl andere slechts een kleine storting in contanten vereisen die mogelijk niet restitueerbaar is. Onderzoek de verhinderingswetten van uw staat en observeer een veiling of twee om vertrouwd te raken met het proces.

2. Controleer county records op eigenschappen die u interesseren om potentiële koopjes te vinden. U kunt de geschatte waarde van het onroerend goed en eventuele hypotheken, voorrechten of achterstallige belastingen te weten komen. U bent mogelijk verantwoordelijk voor het betalen van sommige of alle retentierechten als uw bod wint.

3. Controleer de veilingdatum bij de property-trustee voor de gewenste property, omdat deze datums om verschillende redenen kunnen veranderen. Mogelijk moet u zich bij de veiling registreren om te kunnen bieden.

4. Stel uw bodlimiet in, vooral in staten waar u het volledige bedrag contant moet betalen. Uw onderzoek zou uw limiet moeten aangeven, en dit zou u moeten beschermen tegen de opwinding van een biedoorlog die de overeenkomst vermindert of tenietdoet. RealtyTrac, een MLS-beursgenoteerd agentschap, raadt u aan uw biedingslimiet in te stellen op 80 procent van de marktwaarde van de woning, inclusief retentierechten en noodzakelijke reparatiewerkzaamheden.

5. Als u net begint met bieden, neem dan uw signalen van ervaren bieders op, maar laat u niet intimideren door hen. Houd je aan je biedingslimiet.

6. Als uw bieding wint, zal de veilingmeester u verificatiedocumenten verstrekken. Controleer de procedure voor het nemen van eigendom. Sommige staten staan ​​onmiddellijk bezit toe, terwijl anderen soms dagen of weken nodig hebben. Zoek uit of je er verantwoordelijk voor bent dat de sheriff de huidige bewoners uitzet.

Wanneer de veiling faalt

Als het bovenste bod op een huis niet voldoet aan de reserveverplichting van de geldschieter, wordt de bank de eigenaar van het huis, nu geclassificeerd als onroerend goed in bezit, of eigendom van REO. De bank kan een veilinghuis huren en het pand opnieuw ter veiling aanbieden en online biedingen worden geaccepteerd. U kunt de woning inspecteren vóór de veiling om uw biedingslimiet in te stellen. Je moet je inschrijven om te bieden op een REO-veiling en het stortingsbedrag - gewoonlijk 5 tot 10 procent - direct te geven als je bod wint, hoewel je mogelijk in een staat woont die volledige betaling in één keer vereist. Houd er rekening mee dat het onroerend goed wordt verkocht 'zoals het is' en dat u mogelijk niet-coöperatieve gebruikers moet verwijderen. Als alternatief kan de bank de REO te koop aanbieden als een conventionele woning via een makelaar in onroerend goed.