Inhoudsopgave:
De lijst met belastingregels die gunstig is voor eigenaren van een huurwoning is lang. Ruime aftrekkingen, afschrijvingen, belasting op kapitaalwinsten, 1031 uitwisselingen en passieve regels voor verlies van activiteiten komen allemaal voort uit een kader van beleid dat vastgoedinvesteringen bevordert. Als u een woning bezit of erover denkt om er enkele te kopen, probeer dan deze regels te begrijpen om de effecten op uw bedrijfsresultaten te begrijpen. De regel voor passieve activiteitsverlies, in combinatie met de actieve deelnamevereiste, is bijzonder waardevol voor nieuwe beleggers die hun eerste jaar in het spel verlies kunnen vertonen.
Deelname begrijpen
Wanneer u geld verdient met huurprijzen van huurwoningen, wordt dit over het algemeen als passief inkomen beschouwd. Het komt meer uit het eigendom zelf dan een dienst die u aanbiedt. Als u geld verliest, is het een passief inkomensverlies of eenvoudigweg passief verlies. Een winst wordt belast als gewoon inkomen. Hoe een verlies wordt afgehandeld, hangt ervan af of u actief deelnam aan de verhuuractiviteiten. Als u niet actief deelnam aan de verhuur, mag u passieve verliezen alleen aftrekken van passieve winsten, zoals van andere huurwoningen. Als u geen passieve winsten hebt, kunt u het passieve verlies achterwaarts of voorwaarts uitvoeren naar andere belastingjaren waarin u wel passieve voordelen kunt boeken om te compenseren. Als u actief deelnam, kunt u vanaf 2014 maximaal $ 25.000 aftrekken van passief verlies uit niet-passief inkomen, zoals lonen uit uw baan.
Minimaal Co-Ownership-vereiste
U moet ten minste 10 procent van het onroerend goed bezitten met een passief verlies om te voldoen aan de actieve participatietest en passieve verliezen kunnen aftrekken van niet-passief of actief inkomen. Er zijn geen uitzonderingen op deze regel. Als u niet ten minste 10 procent van het onroerend goed bezit, kunt u passieve verliezen niet aftrekken van iets anders dan passieve winst, hoewel u het verlies nog steeds naar achteren of naar voren in andere belastingjaren mag meenemen.
Actieve participatie
Naast het bezit van ten minste 10 procent van het huurobject om aan de actieve participatietest te voldoen, moet u actief hebben deelgenomen aan het beheer van de accommodatie, met name bij managementbeslissingen. De Internal Revenue Service biedt voorbeelden van actieve deelname als advertentie-eenheden, het verzamelen van huurprijzen en het maken of regelen van reparaties. Het verduidelijkt echter dat de term "actieve deelname" een minder strenge norm is dan "materiële participatie" die van toepassing is op vastgoedprofessionals. Om actief deel te nemen, hoef je niet elk aspect van het management te behandelen. Als u nieuwe huurders goedkeurt, huurvoorwaarden vaststelt en uitgaven goedkeurt, heeft u de test gehaald.
Beperkingen voor hoge inkomens
De volledige aftrek van $ 25.000 van passief verlies uit niet-passief inkomen is alleen beschikbaar voor belastingbetalers met een aangepast aangepast bruto-inkomen van $ 100.000 of minder ($ 50.000 of minder als gehuwde bestanden afzonderlijk worden ingediend). Het fases boven de $ 100.000 en eindigt volledig voor verdieners met inkomens van $ 150.000 en hoger.