Inhoudsopgave:
Loan to value (LTV) is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onroerend goed op het moment dat de lening wordt afgesloten. De meeste hypotheken zonder hypotheekverzekering vereisen een LTV van niet meer dan 80 procent - dat wil zeggen dat de hypotheek niet voor meer dan 80 procent van de waarde van het onroerend goed kan zijn. In een omgekeerde hypotheekvorm is LTV geen op zichzelf staande functie. Dat wil zeggen, er is geen maximum opgegeven en de verhouding wordt beïnvloed door andere factoren; In de meeste gevallen is dit echter ongeveer 50 tot 65 procent.
Hoe werkt een omgekeerde hypotheek?
Een omgekeerde hypotheek is een woningkrediet dat beschikbaar is voor senioren van 62 jaar en ouder die niet hoeven te worden terugbetaald zolang de leningnemer in het gehypothekeerde huis blijft wonen. De rente vloeit meestal voort uit het principe, zodat het saldo van de lening meerdere keren het oorspronkelijke geleende bedrag kan zijn. Dit is een nonrecourse-lening, wat betekent dat de leningnemer niet persoonlijk aansprakelijk is voor terugbetaling. Integendeel, de initiële eigen vermogen van het huis, samen met zijn waardering over de looptijd van de woning zijn de verwachte bron van terugbetaling fondsen. De lener betaalt voor hypotheekverzekering die zal worden gebruikt om de geldschieter terug te betalen als het eigen vermogen van het huis niet voldoende is om de lening volledig terug te betalen.
Lening kwalificaties
Er zijn slechts twee startkwalificaties voor een omgekeerde hypotheeknemer: leeftijd en eigen vermogen. Het minimaal vereiste eigen vermogen is echter geen specifiek cijfer dat in alle gevallen van toepassing is. Het is eerder een van meerdere onderling samenhangende factoren die bepalend zijn voor het bepalen van uw maximale leenbedrag. Deze factoren zijn de waarde van het huis, tot een maximale limiet; leeftijd; rente; en type lening, waaronder een eenmalige som, maandelijkse betaling over een bepaalde periode, maandelijkse betaling gedurende uw hele leven, kredietlijn of een combinatie van deze opties.
Formule
De formule voor het bepalen van het maximale leningbedrag dat u zou ontvangen, volgens een langdurig onderzoek door de Federal Reserve Board, is complex en kan periodiek worden aangepast door het Department of Housing and Urban Development. Het begint met de waarde van uw huis, tot een nationale limiet die is vastgesteld op $ 625.500 vanaf 2011. In de tweede stap worden uw leeftijd en de actuele rente die wordt berekend voor het type lening dat u wilt vergelijken, om te komen tot een waarde tussen 0 en 1 die wordt vermenigvuldigd met de waarde van uw woning of de maximumlimiet, afhankelijk welke van beide het minst is. Het resulterende cijfer is het maximale leenbedrag waarvoor u in aanmerking komt. Van dat cijfer trek je elke bestaande schuld af die je op het huis hebt staan. Dit is het bedrag dat u kunt ontvangen, minus de sluitingskosten van de lening.
Online Calculator
Omdat de formule zo complex is en de leenrente dagelijks verandert, zijn er online omgekeerde hypotheekcalculators die u kunt gebruiken om te bepalen voor hoeveel geld u in aanmerking komt en dus hoeveel eigen vermogen u moet hebben om in aanmerking te komen. Een 62-jarige alleenstaande huiseigenaar met een huis van $ 300.000 die een omgekeerde hypotheek wil, komt bijvoorbeeld in aanmerking voor een lening van $ 157.000 tegen een vaste rente van 6,4 procent, inclusief een hypotheekverzekering. Als de huiseigenaar 50 procent eigen vermogen in huis heeft, zou dat betekenen dat ze ook $ 150.000 aan een bestaande hypotheek verschuldigd is. De hypotheek zou moeten worden afbetaald met de omgekeerde hypotheek, waardoor $ 7.000 overblijft om de sluitingskosten te betalen. Een huiseigenaar van dezelfde leeftijd, die dezelfde lening wil en hetzelfde tarief krijgt, komt niet in aanmerking als hij een LTV van meer dan 50 procent heeft. Naarmate de lener ouder wordt, zou zijn leningsbedrag stijgen en daarom zou zijn LTV ook. Op 90-jarige leeftijd zou dezelfde lener $ 210.000 ontvangen, wat resulteert in een LTV van ongeveer 67 procent.