Hoe afdwingbaar zijn de convenanten van huiseigenaren?

Condominium is een vorm van eigenwoningbezit waarbij elke eigenaar van een eenheid naast zijn woning ook een deel van gemeenschappelijke ruimtes bezit, zoals wegen, recreatievoorzieningen, parkeerterreinen, gangen en liften. Een condo-koper wordt automatisch lid van een vereniging van huiseigenaren met zijn regels en verantwoordelijkheden. Condo-regels worden vastgelegd door statelijke statuten en jurisprudentie en variëren dus per staat, maar over het algemeen vereisen de regels dat eigenaars van eenheden kosten moeten betalen om het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes te regelen en om statuten en regels na te leven.

Een huiseigenaar leunt op haar witte hekcredit: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Ze maken de regels

De raad van bestuur van de vereniging van huiseigenaren, of HOA, stelt de regels op - de zogenaamde convenanten, voorwaarden en beperkingen, of CC & R's - die de activiteiten van de bewoners regelen. Die CC & R's en vaak een afzonderlijke set regels dekken alles, van het aantal toegestane huisdieren, of een eigenaar zijn eenheid kan schilderen, een vrachtwagen in de kavel kan parkeren of een satellietschotel kan installeren. De regels gaan ook over het algemeen over geluid en verstoringen die buren verhinderen "thuis te blijven".

Niet-naleving

Niet alle verenigingen van woningeigenaren hebben dezelfde handhavingsbevoegdheden. Het kan aan de discretie van het bestuur zijn om te bepalen of een daadwerkelijke regelovertreding plaatsvindt. De eerste stap die een eigenaar moet nemen om een ​​forum te dwingen een regel af te dwingen, is om het verenigingsbestuur te ontmoeten en het bewijsmateriaal te presenteren, samen met de toepasselijke bepaling van de CC & R's. De overtreding naar de aandacht van het bestuur vragen, kan alles zijn wat nodig is om de regel afgedwongen te krijgen.

Handhavingsbevoegdheden

De HOA-statuten en CC & R's moeten procedures beschrijven die moeten worden gevolgd voordat actie wordt ondernomen tegen een eigenaar van een eenheid wegens overtreding van regels. Het proces begint meestal met een brief aan de huiseigenaar waardoor hij tijd heeft om het probleem op te lossen. Het HOA-bestuur kan de bevoegdheid hebben om een ​​overtreder te boeten voor elke dag dat de overtreding plaatsvindt. Het bord of zijn vertegenwoordiger kan ook het pand betreden om de vermeende overtreding te onderzoeken of het te verwijderen. Het bestuur kan ook het recht van de eigenaar opheffen om faciliteiten zoals zwembad of tennisbanen te gebruiken. In ernstige gevallen kan het bestuur de eigenaar vervolgen om de overtreding vast te stellen en ook gerechtskosten te betalen. De rechtbank kan geldschade toekennen, oproepen voor politieoptreden en zelfs persoonlijke eigendommen verwijderen. De VvE kan een pand op de woning plaatsen dat moet worden betaald voordat het huis kan worden verkocht.

Vrijstellingen en selectieve handhaving

Een condo-bord mag een regel niet afdwingen tegen een inwoner terwijl schendingen van dezelfde regel door andere bewoners worden genegeerd. Een dergelijke selectieve handhaving is discriminerend. Als een board een regelovertreding echter gedurende een aanzienlijke periode negeert, heeft hij afgezien van het recht om die regel af te dwingen tegen de eigenaar van de overtredende eenheid of een andere eigenaar die schuldig is aan dezelfde overtreding. Een "statuut van beperkingen" van de staat bepaalt de hoeveelheid tijd dat een regelovertreding kan worden genegeerd voordat deze niet langer kan worden afgedwongen. Een bord dat heeft toegestaan ​​dat een regel selectief wordt afgedwongen of waarvan afstand wordt gedaan, kan de regel herstellen door het HOA-lidmaatschap te melden dat hij van plan is om de regel strikt te handhaven.

Zie je voor de rechter

Hoewel een HOA-bestuur juridische stappen kan ondernemen tegen een huiseigenaar, hebben condo-eigenaren hetzelfde recht om gerechtigheid na te jagen tegen een VvE. Een vereniging van huiseigenaren is verplicht om te handelen in het belang van de gemeenschap en haar taken eerlijk en zonder discriminatie te verrichten. Als een flatboard niet volgens zijn eigen regels of staatswetten presteert, kan een huiseigenaar of groep bewoners een rechtszaak indienen waarin wordt beweerd dat de VvE haar taken niet nakomt. Zulke rechtszaken zijn duur en tijdrovend, en iedereen die zo'n rechtszaak in overweging neemt, moet advies inwinnen bij een advocaat met ervaring in HOA-geschillen.