Inhoudsopgave:
Het in gebreke blijven van een betaling van een grondcontract kan zeer ernstige gevolgen hebben. Hoewel rechtbanken recent begonnen zijn met het bieden van meer bescherming voor kopers, is het niet ongebruikelijk dat een gemiste betaling een koper verloochent, of zelfs uitsluiting als laatkoming een chronisch probleem is geweest. Lees uw contract, tel uw betalingen bij elkaar en neem contact op met de verkoper; je hebt misschien meer invloed dan je denkt.
verbeuring
De meeste kopers die in gebreke blijven bij een grondcontract, zullen het eigendom verloochenen, waardoor de koper, ook wel de vendee genoemd, zijn betalingen actueel kan houden. Als de vendee in staat is om alles te betalen wat verschuldigd is, inclusief rente en boetes, blijft het landcontract van kracht en wordt de investering van de vendee beschermd.
Er doen zich problemen voor wanneer een vending consequent te laat is met betalingen; in dit geval kan een verkoper (de verkoper) de uitsluiting overwegen.
uitsluiting
Foreclosure is een permanente oplossing voor het probleem van betalingsachterstand. Bij marktafscherming wordt het gehele bedrag dat verschuldigd is op het saldo onmiddellijk opeisbaar. Als de verkoper niet in staat is om de lening te herfinancieren - of de verkoper volledig te betalen, in contanten - wordt er een vonnis tegen de verkoper ingegaan, wordt hij uitgezet en wordt het eigendom verkocht om het verschuldigde bedrag te betalen.
Afhankelijk van de staat waarin de woning zich bevindt, kan de verkoper ervoor kiezen om de woning terug te kopen op de executieveiling; vaak zijn zij de enige aanwezige koper.
Aandelenoverwegingen
Als u in huis veel eigen vermogen hebt opgebouwd, kunt u misschien aan marktafscherming ontsnappen. Sommige staten verwerpen afschermingsacties wanneer de vendee 20 procent tot 25 procent van de waarde van het huis heeft betaald. Hoewel het in de afgelopen jaren gebruikelijk was dat rechtbanken verhinderingen op vendees toestonden die 15 of zelfs 20 jaar in een huis hebben gestaan, is dat niet langer het geval. Als je een solide betalingsgeschiedenis hebt opgesteld, het huis al heel lang hebt bezet en het pas sinds kort moeilijk hebt, kun je een steviger basis hebben dan je denkt.
alternatieven
Zodra u denkt dat er een probleem is, neemt u onmiddellijk contact op met uw leverancier - wacht niet tot u te laat bent. U kunt mogelijk een flexibelere, tijdelijke betalingsregeling uitwerken. Ook kunt u, zelfs met een kleine hoeveelheid eigen vermogen, herfinancieren tot een door de Federal Housing Administration ondersteunde lening; het nieuwe Making Home Affordable-programma maakt de herfinanciering mogelijk van door de verkoper gefinancierde deals zoals grondcontracten.
U kunt ook overwegen om uw interesse in het contract te verkopen; lees echter eerst eerst uw verkoopovereenkomst om uit te maken dat dit is toegestaan. Als alternatief kan uw leverancier u toestaan te verkopen als hij zich realiseert dat u niet kunt betalen.