Inhoudsopgave:
Door eigenaar gefinancierde huizen zijn die waarin de verkoper van het onroerend goed ook optreedt als de bank. Met andere woorden, in tegenstelling tot een koper die een traditionele lening van een bank krijgt, komen de verkoper en de koper tot een overeenkomst over een betaling, rente en duur van een lening die de koper maandelijks rechtstreeks aan de verkoper betaalt. Er zijn regels en richtlijnen ingesteld als de koper in gebreke blijft.
Standaard
Door eigenaars gefinancierde foreclosures worden in Texas beheerst door dezelfde regels en wetten waarvan wordt verwacht dat ze aan een hypotheekbedrijf zullen voldoen. Met andere woorden, er zijn specifieke procedures die een eigenaar moet instellen om legaal een pand af te schermen.
Texas is een niet-juridische afschermingsstaat. Dit betekent dat de eigenaar en bewoner niet voor de rechtbank hoeven te verschijnen om toestemming te krijgen voor afscherming. De eigenaar moet echter alle te goeder trouwe pogingen tot verzamelen vóór afscherming tonen in het geval dat de lener wenst te betwisten.
Het eerste dat de eigenaar volgens de wet moet doen, is een brief aan de bewoner die als officiële ingebrekestelling fungeert. Deze kennisgeving wordt verzonden zodra de huiseigenaar 30 dagen of meer te laat is met zijn hypotheekbetaling. Dit hoeft niet te worden gecertificeerd, maar de eigenaar moet een kopie van de kennisgeving bewaren.
Intentie om te versnellen
Ongeveer 30 dagen nadat de standaardkennisgeving is verzonden, moet de eigenaar vervolgens per aangetekende post een kennisgeving van de intentie om te versnellen verzenden. Het voornemen om te versnellen stelt dat de eigenaar het volledige bedrag van de lening opeist. Als de koper bijvoorbeeld de woning heeft gekocht voor een verkoopprijs van $ 125.000 en momenteel $ 123.000 verschuldigd is, zou de aankondiging van de versnelling het volledige bedrag van de $ 123.000 verschuldigd zijn.
Nadat de kennisgeving is verzonden, kan de eigenaar bij de districtsrechtbanken een verjaringstermijn aanvragen.
Kennisgeving van marktafscherming
De eigenaar moet de bewoner minstens 21 dagen voorafgaand aan de executieverkoop op de hoogte brengen van de afscherming. De kennisgeving van afscherming fungeert als de laatste vraag naar betaling en de officiële kennisgeving dat het onroerend goed wordt teruggenomen. Deze kennisgeving heeft een datum voor de afscherming en laat de bewoners weten dat van hen verwacht wordt dat ze het pand zullen verlaten door het sluiten van de executieveiling.
In Texas worden afschermingsveilingen gehouden op de eerste dinsdag van elke maand. De veiling wordt gedaan door "publieke verontwaardiging", hetzij bij de griffie van de provincie, hetzij voor het onroerend goed dat wordt geveild. De eigenaar is echter niet verplicht om de woning te verkopen als niemand hoog genoeg biedt voor het onroerend goed. De eigenaar kan het eigendom en de eigendomsrechten van de woning behouden en deze later opnieuw verkopen als hij daarvoor kiest. Aan het einde van de veiling worden de akte en eigendomsrechten echter overgedragen aan de nieuwe eigenaar en de rechten die de vorige bewoner had verloren.