Inhoudsopgave:
Sinds de jaren 1930, Federal Housing Administration verzekering heeft gezorgd voor een vitaal vangnet voor huisvesting van kredietverstrekkers en kredietnemers. Leners financieren het programma met maandelijkse verzekeringspremies en de FHA garandeert hypotheken tegen wanbetaling. Als een kredietverstrekker afsloot, betaalt de FHA de resterende hoofdsaldo op de hypotheek en draagt deze titel over aan het moederbedrijf, de Afdeling Huisvesting en stedelijke ontwikkeling of HUD. Hoewel de FHA miljoenen woningkredieten heeft gedekt, maken de richtlijnen voor onroerend goed en kredietnemers daarvan een aantal onverzekerbaar.
Niet-verzekerbare eigenschappen
FHA-richtlijnen kunnen een eigendom diskwalificeren van het FHA-standaardprogramma voor de verzekering van een eenouderhypotheek, ook wel bekend als 203 (b) financiering. Het huis heeft mogelijk dure reparaties nodig of is mogelijk beschadigd tijdens een storm of brand. Specifieker, het FHA-programma diskwalificeert alle eigendommen die meer dan $ 5000 aan reparaties vereisen. Het huis kan alleen verzekerbaar zijn door middel van "revalidatie" of 203 (k) financiering, waarmee een koper reparatiekosten naar het hypotheekbedrag kan rekken. In sommige gevallen verlengt de FHA de voorwaardelijke goedkeuring als kopers een escrow-rekening instellen om te betalen voor benodigde reparaties, zoals bepaald door een taxateur.
Niet-gekwalificeerde leners
Een lening kan ook onverzekerbaar zijn op basis van de financiële status van de kredietnemers, die door het FHA-programma in aanmerking komen op basis van hun kredietgeschiedenis en het vermogen om een maandelijkse hypotheek te betalen. De basismaatstaf van de laatste is de front-end ratio. Als de totale hypotheekbetaling hoger is dan 31 procent van het bruto maandinkomen van het huishouden, wordt de aanvrager als onverzekerbaar beschouwd. De limiet op de back-end ratio, inclusief alle afbetalingsschulden, is 43 procent vanaf 2015. Een aanvrager kan ook worden geweigerd op basis van slecht krediet. Gemiste of late betalingen, rekeningen in incasso's, faillissementen en oordelen tellen allemaal mee voor een lener en kunnen hem diskwalificeren voor een FHA-lening. Een afscherming binnen de laatste drie jaar kan ook leiden tot een ontkenning.
Aangeboden leners
Aanvragers kunnen worden gediskwalificeerd voor problemen met de IRS en andere federale instanties. HUD onderhoudt bijvoorbeeld een lijst Beperkte Denial of Participation en de FHA diskwalificeert ook leners die een uitsluitingslijst hebben gemaakt onder het System for Award Management, beheerd door de General Services Administration. Iedereen delinquent op een schuld aan de federale overheid, of het voorwerp van een pandrecht op onroerend goed dat door de overheid wordt geplaatst, is ook FHA-onverzekerbaar.
Limieten op Leningbedrag
De FHA stelt limieten aan het dollarbedrag dat het programma zal verzekeren. Omdat de thuiswaarden verschillen van het ene graafschap en het ene gebied tot het andere, zijn deze limieten afhankelijk van de locatie van het onroerend goed. De standaardrichtlijn die wordt gebruikt door de regels van het agentschap is 115 procent van de mediane verkoopprijs in de regio. Als de mediaanverkoopprijs van huizen in een bepaalde provincie bijvoorbeeld $ 280.000 was, dan zou de kredietlimiet $ 322.000 zijn; elk bedrag boven die limiet zou niet worden gedekt door de FHA-verzekering. HUD biedt een bruikbare limietcalculator op locatie op zijn website.