Als ik mijn huis verkoop, word ik dan belast als ik langer dan twee jaar in het pand woon?

Verschillende belastingwetten komen ten goede aan huiseigenaren. Een van hen, misschien wel de meest genereuze, is een vrijstelling van belasting op de winst uit de verkoop van uw hoofdverblijf. De regels die aan deze vrijstelling zijn gekoppeld, vereisen minimumstandaarden voor ingezetenschap die zich richten op een periode van twee jaar. Als u niet voldoet aan de ingezetenschapsvereiste, moet u belasting betalen over eventuele winst die is gegenereerd door de verkoop van uw woning.

"Te koop" voor mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Home Sale Exemption Rule

U bent vrijgesteld van $ 250.000 aan winst - $ 500.000 voor gehuwde paren - op uw hoofdverblijf als u tenminste twee van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop in huis hebt gewoond en het huis hebt gehad. Interessant is dat de twee jaar niet opeenvolgend hoeven te zijn geweest, niet gelijktijdig met eigendom. U kunt het huis bijvoorbeeld een jaar als huurder hebben gehuurd, twee jaar lang zijn verhuisd, het huis hebben gekocht en daar hebben gewoond gedurende ten minste een van de twee jaren dat u het huis in eigendom had voordat u het verkocht. U kunt deze vrijstelling ontelbare keren gebruiken, maar niet vaker dan eens in de twee jaar.

Belastbare winst

Alleen omdat u uw huis voor meer hebt verkocht dan waarvoor u het hebt gekocht, betekent niet noodzakelijk dat u winst hebt, namelijk belastbare winst in IRS-termen. Wanneer u een woning koopt, worden de kosten die u maakt op de verkoop, zoals leenkosten, toegevoegd aan de prijs van het onroerend goed en worden deze de 'basis' van het huis genoemd. Als u kapitaalverbeteringen aanbrengt in het pand, zoals het renoveren van de keuken, het afwerken van de zolder en het toevoegen van een badkamer, worden deze kosten toegevoegd aan uw basis en vervolgens uw 'aangepaste basis' genoemd. Wanneer u de woning verkoopt, loopt u meer kosten op, zoals verkoopcommissies. Deze kosten worden, samen met uw aangepaste basis, van de verkoopprijs afgetrokken om te komen tot uw belastbare winst of winst. Het is dit cijfer dat onderworpen is aan belastingen. Als u voldoet aan de vereisten voor ingezetenschap voor de vrijstelling, is de eerste $ 250.000 of $ 500.000 aan winst vrijgesteld van belasting. Als u niet aan de vereisten voor ingezetenschap voldoet, wordt alle winst belast.

Hoeveel kost het?

Als u in aanmerking komt voor de vrijstelling, wordt winst op de vrijstellingslimiet belast als langetermijnwinst. De lange-termijn koerswinst is meestal 15 procent maar kan zo laag zijn als nul voor kleine winsten. Dit is ook het tarief dat van toepassing is op alle winst voor uw woning als het meer dan een jaar in bezit is, maar waarvoor u niet aan de vereisten voor ingezetenschap hebt voldaan. Als u uw woning korter dan een jaar had, wordt de winst belast als een meerwaarde op korte termijn. Het belastingtarief is hetzelfde als het tarief dat u tijdens hetzelfde belastingjaar aan uw normale inkomen betaalt, dat tussen nul en 35 procent ligt.

Betaal de winst maar kan het verlies niet afschrijven

Helaas kunt u volgens de IRS-regels, als u uw hoofdverblijf met verlies verkoopt, dat verlies van andere meerwaarden of uw inkomsten niet afschrijven of aftrekken. Wanneer u met verlies verkoopt, is een van de drie omstandigheden van toepassing: de eerste is een korte verkoop, waarbij uw geldschieter instemt minder te accepteren dan wat hij verschuldigd is. In het tweede scenario betaalt u de geldgever contant, ongeacht het tekort dat bestaat tussen de verkoopprijs en de hypotheek. In het derde scenario betalen de opbrengsten de kredietgever volledig terug, maar u toont nog steeds een verlies op de verkoop - omdat u het huis met een grote aanbetaling hebt gekocht, de lening hebt betaald of hebt betaald voor kapitaalverbeteringen terwijl u de eigenaar was van het huis.