Inhoudsopgave:
Onbehoorlijk bezit is het proces waardoor iemand de eigendom van een stuk onroerend goed kan verwerven door het te bezetten. De eigenschap moet gedurende een bepaalde periode worden gebruikt, afhankelijk van de staat. In New Jersey worden de tijdsperiode en andere vereiste elementen van ongewenst bezit uiteengezet in sectie 2A: 14-31 van de New Jersey Code. Als de ongunstige bezitter de overhand heeft in zijn claim, wordt de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed niet gecompenseerd voor het verlies.
Periode van bezit
Als een persoon die een huis of leegstaand land bezit een hek installeert, een oprijlaan aanlegt of een structuur plaatst buiten de grenslijn van zijn eigendom - op onroerend goed dat eigendom is van iemand anders - kan hij een titel verkrijgen na lang in bezit te zijn geweest. Onder sectie 2A: 14-31, als het onroerend goed een braakliggend bosareaal is, is de periode van nadelig bezit 60 jaar. Alle andere eigendommen hebben een bezettingsperiode van 30 jaar.
overstag
Vanwege de zeer lange periode die nodig is om een negatief bezit in New Jersey te claimen, kan een ongunstige bezitter vaststellen dat aan de wettelijke termijn is voldaan door overstag te gaan. Overstag betekent dat de persoon die het eigendom van een bezetene claimt, verleden akten of openbare documenten kan gebruiken om vast te stellen dat de 30- of 60-jarige periode van bezit begon met een vorige eigenaar.
Als een persoon bijvoorbeeld een hek twee meter voorbij zijn eigendomslijn bouwde en daar 12 jaar bleef staan voordat hij verkocht werd, en de nieuwe eigenaar hield het hek open, dan kon de nieuwe eigenaar na 18 jaar een titel aanvragen door een bezoedeld bezit. Dit komt omdat de bezetting 30 jaar eerder begon toen het hek werd gebouwd tijdens het oorspronkelijke bezit van de eigenaar.
Elements
Een ongunstige bezitter moet de elementen van ongunstig bezit vaststellen om de titel in New Jersey te verwerven. Elementen omvatten continu, vijandig, open en berucht, exclusief en daadwerkelijk bezit. "Continu" betekent dat het bezit constant en regelmatig moet zijn; sporadisch gebruik van het land is niet voldoende om een negatief bezit vast te stellen. "Vijandig" betekent dat de ongunstige bezitter het eigendom gebruikt wetende dat zij niet de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed is. Een ongunstige bezitter kan "openlijk en berucht" bezit vestigen door land te gebruiken op een manier die iedereen - inclusief de huidige eigenaar - kan zien, zoals het onderhouden van het gazon of het plaatsen van een schuurtje of een ander type structuur op het land. Het "exclusieve" eigendomselement vereist dat de ongunstige bezitter de enige bezitter van het onroerend goed is. Dit betekent dat zelfs de feitelijke eigenaar het land niet gebruikt. Ten slotte betekent "feitelijk bezit" dat de ongunstige bezitter het land moet gebruiken - bijvoorbeeld voor het oogsten van gewassen - in plaats van het eenvoudigweg te claimen.
Uitzondering
De enige uitzondering op het recht op eigendom door ongunstig bezit in New Jersey is wanneer de federale of deelstaatregering eigenaar is van het onroerend goed in kwestie. Objecten die openbaar worden gebruikt, zoals een school en het omliggende land of een snelweg, worden beschermd tegen eventuele claims met betrekking tot bezweringen. Bovendien zijn federale of door de staat gecontroleerde bossen, ook al zijn ze onontwikkeld en ongebruikt, niet onderhevig aan het nemen door een ongunstige bezitter.