De Indiana Code over de verhindering van onroerend goed en de rechten van huurders

Als je enige relatie met de staat Indiana bestaat uit het kijken naar het voetbal van Notre Dame of het herinneren van een lachende zesjarige Ron Howard die de lof zingt van Gary, Indiana, in 'The Music Man', is het je misschien niet bekend dat Indiana er één leed van de hoogste cijfers van gedwongen verkopen in de natie aan het begin van de afschermingscrisis in 2006, volgens een onderzoek uit 2007, "My Old Indiana Home: A Study of Rising Foreclosure Rates" van de University of Southern Indiana. Zowel het executievervangingsproces als de rechten van verwante huurders in de staat Hoosier zijn vastgelegd in federale en staatswetgeving.

Indiana steden en voorsteden zijn zwaar getroffen door verhinderingen.

Foreclosure Process

Uitzettingen in de Verenigde Staten zijn gerechtelijk (voor de rechter) of niet-gerechtelijk (administratief). In Indiana zijn faillissementen gerechtelijk. Sinds 2011 hebben het uitsluiten van geldschieters een kennisgeving aan delinquent leners moeten sturen ten minste 30 dagen vóór het indienen van een executieverslag voor de rechtbank. Ze initiëren de afschermingsactie door een rechtszaak aan te spannen en een zogenoemde litispendentie op te nemen of een proces-verbaal op te sporen. De genoemde partijen hebben het recht om een ​​vaststellingsconferentie te vragen om een ​​alternatief voor afscherming na te streven, zoals een leningwijziging. De rechtbank vaardigt uiteindelijk een vonnis uit voor of tegen de afscherming en, als de eerste, de verkoop van het onroerend goed bestelt.

Betrokken huurder bij rechtszaak

Afscherming van geldschieters in Indiana kan zowel de eigenaar van het onroerend goed en huurders in de afscherming omvatten, omdat een huurovereenkomst in feite een belang in het onroerend goed is. Het doel van een kredietgever met inbegrip van een huurder in de actie is om de rechten van huurder die aan het onroerend goed zijn verbonden te beëindigen - dat wil zeggen, om haar huurovereenkomst te beëindigen. De meeste kredietverstrekkers doen echter alleen aangifte tegen de ontlener, vooral omdat een federale wet van 2009 die kredietverstrekkers verbiedt om huurovereenkomsten te beëindigen na afscherming van kracht is geworden.

Het beschermen van huurders bij marktafscherming

De federale Beschermende Huurders bij de Foreclosure Act van 2009 eisen dat kredietverstrekkers en executiekopers hun bestaande huurcontracten nakomen na afscherming. De enige uitzondering op deze vereiste is wanneer een executieverkoop wordt gekocht door een persoon die de huureenheid zelf wil bezetten. Bij het beëindigen van een huurovereenkomst of voor huurders zonder huurovereenkomst moeten huurders en alle andere nieuwe eigenaren, inclusief degenen die van plan zijn om de eenheid te bezetten, huurders een kennisgeving sturen 90 dagen voordat zij een uitzettingzaak beginnen.

Uitbesteding na de uitsluiting

Een afschermende geldschieter of een andere afschermende koper heeft het recht in Indiana om een ​​huurovereenkomst te beëindigen na afscherming zonder geldige reden - dat wil zeggen, zonder een huurgerelateerde reden zoals het niet betalen van huur. Na de opzegtermijn van 90 dagen vereist door de federale wet, streeft een eigenaar een huisuitzetting in Indiana na door een rechtszaak wegens uitzetting, een onwettige opsluiting, in te dienen. De huurder krijgt een hoorzitting. Indien goedgekeurd, wordt de uitzetting uitgevoerd door de sheriff van het graafschap die het pand eerst plaatst en vervolgens met overbodige actie alle resterende inzittenden verwijdert.