De gemiddelde grondcontractvoorwaarden in Michigan

Termijncontracten, ook bekend als contract voor akte, is een verscheidenheid van financiering van vastgoedeigenaren waardoor een koper en verkoper het goedkeuringsproces van de bank kunnen overslaan en rechtstreeks met elkaar kunnen werken. Grondcontracten zijn een gebruikelijke manier om onroerend goed in de staat Michigan te kopen en verkopen, en hoewel elk grondcontract kan variëren vanwege de flexibele aard van de deal, zijn er overeenkomsten die elke partij zou mogen verwachten.

Verkopers en verkopers van grondcontracten worden respectievelijk vendees en verkopers genoemd.

Algemene voorwaarden

Het typische grondcontract, in Michigan en elders, vereist dat de verkoper de akte op zijn eigen naam als onderpand bewaart, terwijl hij tijdelijk de aankoop voor de vendee financiert. De verkoper wil meestal een lening van 30 jaar, met een uitbetaling van de ballon na vijf of tien jaar. Ze zijn het eens over een prijs, rente en aanbetaling, die gemiddeld klein is en varieert van 1 tot 10 procent. De vendee gaat ook akkoord met het onderhoud van het pand en het uitvoeren van noodzakelijke reparaties, evenals het betalen van onroerendgoedbelasting en verzekering. Deals worden geregistreerd met de county recorder van akten.

Betalingen en belastingen

Gemiddelde contracttermijnen in Michigan vereisen een afschrijving van 30 jaar, waarbij de verkoper verplicht is het volledige verschuldigde bedrag te betalen nadat de periode van vendor-financiering is geëindigd. Dit gebeurt meestal via vendee-herfinanciering. De betalingen die de vendee gedurende de looptijd doet, verzamelen een billijk aandeel voor haar; dat eigen vermogen wordt gebruikt om een ​​banklening te herfinancieren en de verkoper wordt volledig betaald. Wanneer dat gebeurt, draagt ​​de leverancier de titel over aan de vendee.

Wanneer dingen fout gaan: verbeurdverklaring

Als de vendee in gebreke blijft, staat Michigan de verkoper de rechten van verlies toe, op voorwaarde dat de clausule in het verkoopcontract wordt geschreven. Verbeurdverklaring stelt de vendee in staat het eigendom eenvoudig terug te geven aan de verkoper als hij achterloopt op betalingen en deze niet kan verzilveren. De vendee heeft 90 of 180 dagen om de standaard te genezen, afhankelijk van het bedrag dat ze aan het contract heeft betaald. Als ze het verzuim niet kan verhelpen, wordt het eigendom teruggestuurd naar de verkoper en bewaart de verkoper de betalingen als schadevergoeding.

Wanneer dingen fout gaan: marktafscherming

Michigan biedt leveranciers ook het recht om niet-judicieel af te schermen als het verkoopcontract een verkoopclausule bevat. Dit betekent dat de verkoper niet door het rechtssysteem hoeft te gaan om het huis terug te vorderen. De verkoper kan ook juridisch afzien van uitsluiting van de wet van Michigan, maar deze is langzamer en duurder. Het grote verschil tussen verbeurdverklaring en uitsluiting is dat bij verlies, de vendee actueel kan worden door alleen het verschuldigde saldo te betalen (en vervolgens in het onroerend goed kan blijven, op voorwaarde dat ze actueel blijft). Foreclosure versnelt het volledige verschuldigde saldo; en bovendien kan het de verkoper dwingen aansprakelijk te zijn voor elk gebrek dat niet wordt voldaan door de verkoop van het onroerend goed.

Standaard leverancier

Michigan biedt ook bescherming voor de vendees in het geval de leverancier niet in staat is om een ​​duidelijke titel te leveren na voldoening van het contract (wat betekent dat de verkoper de verkoper volledig betaalt). De verkoper kan een rechterlijk bevel verkrijgen dat de verkoper opdraagt ​​de daad te leveren. De vendee kan ook het grondcontract annuleren en de teruggave eisen van alle bedragen die in het onroerend goed zijn gestort. Ten slotte kan de vendee extra geldschade eisen.