Wat is een leen-veronderstelling?

Een veronderstelling van een lening is een alternatief voor het traditionele hypothecaire kredietproces. Hiermee kan een koper de actuele rente, de aflossingsperiode en het openstaande saldo van een bestaande lening opnemen. Hoewel het proces eenvoudiger, gemakkelijker en goedkoper voor de koper kan zijn, is een aanname geen manier om een ​​lage credit score te omzeilen en is dit meestal alleen mogelijk met een paar geselecteerde typen woningkredieten.

Beschikbaarheid en kwalificatie Vereisten

Een leningovername is meestal beschikbaar alleen met hypotheken gegarandeerd door een federaal leningprogramma. Deze omvatten leningen die worden gegarandeerd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, het Amerikaanse ministerie van landbouw en het Department of Veterans Affairs. Sommige kredietverstrekkers kunnen echter een instelbare rente hypotheek nog steeds in de regelbare periode beschouwen als een kwalificerende lening.

Ongeacht het type bestaande lening, moet de lener voldoen aan de kwalificatiecriteria van de kredietverstrekker, net als bij een traditionele leningaanvraag. Lenders zullen de kredietwaardigheid van de kandidaat-lener, de schuld-in-inkomen ratio's en eventuele andere acceptatierichtlijnen controleren.

Hoe het werkt

Kort gezegd gaat het meestal om een ​​veronderstelling van een lening het overbrengen van het uitstaande hypotheekevenwicht van een verkoper aan een nieuwe koper en dan het bedrag van de aanname af te trekken van de overeengekomen koopprijs. De koper is verantwoordelijk voor het compenseren van het eventuele verschil met de aanvullende financiering of contanten op de sluitingsdatum. Stel dat een lening van $ 100.000 bij een aankoop van $ 175.000 zou zorgen voor een verschil van $ 75.000.

In een ander scenario, een leningovername kan het eigendom en het openstaande saldo van een lening overdragen zonder de woning te verkopen. Hoewel dit soort veronderstelling van de lening nuttig kan zijn in een echtscheidingsprocedure, estate planning of in het geven van onroerend goed, is het alleen mogelijk met een FHA- of VA-lening.

Soorten leningveronderstellingen

Een kredietverstrekker kan een van de drie soorten aannames bieden voor een in aanmerking komende lening. Dit zijn een "subject to", een opdracht en een novatie-aanname, die elk verschillen naargelang de mate waarin de verkoper verantwoordelijk blijft voor het terugbetalen van de lening als de koper in gebreke blijft. Volgens Financial Web bieden de meeste kredietverstrekkers "onderhevig aan" en toewijzingsaannames, omdat deze de meeste leenrisico's verminderen.

"Onder voorbehoud van" veronderstelling

Een "subject to" aanname biedt een verkoper de minste bescherming als de koper in gebreke blijft. Hoewel de koper elk opgebouwde eigen vermogen verliest, laat een 'subject to'-aanname niet alleen de verkoper volledig verantwoordelijk voor het tekortschietende saldo van de lening, maar ook alle beslissingen of pandrechten die tegen het onroerend goed worden ingevoerd.

Assumptie Aanname

Een aanname van een transactie biedt een verkoper meer financiële bescherming. Net als bij een "subject to" aanname, blijft de verkoper volledig aansprakelijk voor het betalen van een openstaand saldo als de aanname - de koper - in gebreke blijft bij een aanname van een opdracht. Echter, de verplichting van de verkoper strekt zich alleen uit tot het uitstaande saldo op het moment dat de default zich voordoet, niet voor eventuele beslissingen of voorrechten die kunnen voortvloeien uit het in gebreke blijven.

Novation Assumption

Een veronderstelling van een novatie ontheft een verkoper van alle verdere persoonlijke en financiële aansprakelijkheid, en biedt daarom een ​​verkoper de grootste bescherming. De schuldvernieuwing creëert een geheel nieuwe leningverplichting die de verkoper volledig omzeilt.