Inhoudsopgave:
Met een hypotheek kan iemand zijn woning kopen met geld dat hij van een bank of een andere geldschieter heeft geleend. Nadat het papierwerk is ondertekend, zijn maandelijkse betalingen verschuldigd, met een vaste of variabele rentevoet die wordt berekend over het resterende bedrag van de hoofdsom. Als de lener vindt betalingen steeds moeilijker te maken, kan hij in staat zijn om de voorwaarden van de lening te veranderen met de kredietgever. Een manier om dit te doen is via een uitgestelde balans.
Lening wijziging
Een lener in financiële problemen is slecht nieuws voor de hypotheekverstrekker. Banken en hypotheekbedrijven willen het voorkomen uitsluiting proces, wat tijd kost en meestal tot gevolg heeft dat een deel van de oorspronkelijke lening wordt afgeschreven als een verlies. Om wanbetaling en uitsluiting te voorkomen, biedt een kredietverstrekker mogelijk een lening wijziging dat verlaagt de maandelijkse betalingen door de rente te verlagen, de looptijd van de lening te verlengen of de betaling van een deel van de hoofdsom uit te stellen.
Geschiktheidsrichtlijnen
Lening wijziging is niet hetzelfde als herfinanciering, waarbij de kredietnemer een nieuwe lening aangaat. Modificatie betekent in feite een verlaging van de maandelijkse betaling tot een beheersbaar bedrag voor de lener. Elke geldschieter heeft een aantal richtlijnen om te bepalen of een kredietnemer in aanmerking komt. In de meeste gevallen is er mogelijk geen sprake van uitsluiting van de woning en moet de lener een financiële last hebben, zoals werkloosheid of hoge medische kosten.
Het Home Affordable Modification Program van de federale overheid geeft meer specifieke richtlijnen: het huis moet door de eigenaar bewoond worden; de hypotheek moet vóór 2009 zijn gesloten; de lener moet voldoende inkomsten hebben om een gewijzigde betaling af te handelen; en het saldo dat verschuldigd is voor een eengezinseenheid mag niet meer zijn dan $ 729.750.
Betalingen berekenen
Zodra de lener in aanmerking komt, is de gebruikelijke methode om de zijne te berekenen maandelijks bruto inkomen en pas dan een redelijk percentage van dat inkomen toe op de hypotheekbetaling. Een leningaanpassing van 35 procent zou bijvoorbeeld een betaling van $ 700 vereisen als de lener $ 2000 per maand verdient. Een uitgestelde balanswijziging zou doorgaan met het volledig opnemen van rentebetalingen terwijl een deel van de hoofdsom wordt gereserveerd tot de wijziging verloopt of de lening het einde van zijn looptijd bereikt, wanneer het uitgestelde saldo - zonder rente - opeisbaar zou zijn in een ballon betaling. Deze lener moet ook de uitgestelde betaling verrichten als de lening wordt geherfinancierd of de woning wordt verkocht.
Andere modificatiemethoden
Een leningwijziging met uitgestelde hoofdsom staat ook bekend als forebearance. Het komt vaker voor dan vergiffenis, waarbij een geldverstrekker simpelweg de hoofdsom verlaagt zonder dat er terugbetaling wordt verwacht. Volgens de richtlijnen van het Home Affordable Modification Program moeten deelnemende kredietverstrekkers - gesteund door financiering van de Amerikaanse schatkist - een doelstelling van 31 procent van het bruto maandinkomen voor gekwalificeerde verontruste leners vaststellen en een reeks stappen volgen om dat aantal te bereiken. De eerste stap is een rentevermindering voor zover een vloer van 2 procent; de tweede is verlenging van de looptijd van de lening tot 40 jaar. Als de maandelijkse betaling nog steeds boven het niveau van 31 procent blijft, kan de kredietgever de hoofdsom uitstellen of een deel van de lening kwijtschelden.