Inhoudsopgave:
Groothandel REO Foreclosures in uw regio voor heel weinig geld.
Als je gebied vol is met REO Foreclosures dan kun je een fatsoenlijk neveninkomen of een voltijds inkomen verdienen met onroerend goed.
Bepaal in welk gebied u wilt investeren dat is geladen met REO Foreclosures. U wilt er zeker van zijn dat het gebied waarin u geïnteresseerd bent niet alleen REO-eigendommen heeft, maar dat het ook veel contanten heeft die alleen door beleggers worden gekocht. U kunt dit achterhalen via openbare registers of via de Multiple Listing Service (zoek een makelaar om u hierbij te helpen als u geen eigen toegang hebt.) Bewaar deze informatie voor later gebruik.
Stap
Zoek een investor friendly title company of een advocaat die je gelijktijdige sluitingen kan doen (of dubbele sluitingen.) Als je niet weet waar je die moet vinden, moet je andere investeerders vragen wie ze gebruiken of deelnemen aan je lokale belegging in onroerend goed club. (Veel vastgoedclubs zullen je de eerste keer gratis laten gaan … vraag het maar.)
Zodra u uw doelgebied vindt, vraagt u de lokale verhuurders daar of ze geïnteresseerd zijn in een ander huurobject in het gebied en hoeveel ze bereid zijn er een te betalen.U kunt de lokale huisbazen vinden door de "te huur" -borden in het gebied te bellen, te spreken met makelaars in onroerend goed en met verhuurders te praten tijdens vergaderingen van de lokale vastgoedbeleggersclub.
Stap
Weet u nog in stap 1 waar u een makelaar had moeten vragen om u te helpen bij het targeten van een gebied waar contante kopers kopen? Welnu, u gaat die makelaar vragen om een paar maanden terug te gaan en u een lijst te geven van alle contante verkopen die plaatsvonden in uw doelgebied voor REO Foreclosures. Deze informatie geeft u niet alleen een lijst met alle contante kopers, maar geeft ook aan hoeveel deze beleggers bereid zijn te betalen voor bepaalde soorten onroerend goed in uw doelgebied.
Stap
Oké, nu je een koperslijst bij elkaar hebt en een titelbedrijf of advocaat nu kunt beginnen met het lokaliseren van REO Foreclosure-eigenschappen om aanbiedingen te plaatsen. Meestal zullen alle banken hun woning aanbieden bij makelaars. Dus, weet je nog die makelaar waar je mee te maken hebt gehad?:-) Ja, je gaat ze vragen om je dagelijks te voorzien van reo-afschermingslijsten. Het is het beste om de objecten die een tijdje op de markt zijn geweest, te targeten, want wanneer ze voor het eerst op de markt komen, is er een hoop concurrentie. Maar richt u in het begin op ALLE REO Foreclosure-eigenschappen die op de markt komen, voor het geval uw markt niet zo concurrerend is als de mijne.
Maak afspraken met uw makelaar om in de REO Foreclosure-panden te komen waar u in geïnteresseerd bent. Bekijk de woning en bepaal hoeveel werk nodig is (als u geen reparatiecijfers weet, hoeft u zich geen zorgen te maken … Ik doe het nog steeds niet;-) serieus, dat doe ik niet.) U kunt uw makelaar om hulp vragen of u kunt een vriend van een aannemer meenemen of u kunt er gewoon van uitgaan dat het een volledige darmbaan nodig heeft. Nadat je genoeg huizen te koop hebt gezien en zelfs genoeg soldaten hebt gezien, kun je de hoeveelheid werk die je nodig hebt zelf beoordelen. (Ik maak echt geen grapje als ik zeg dat ik nog steeds geen reparatiecijfers ken. Ik ben redelijk goed in het raden van … hoewel ik meestal binnen $ 5.000 kom.)
Stap
Nu je alle informatie hebt die je nodig hebt, ga je een aanbieding doen (het helpt om ervoor te zorgen dat je kopers EERST hebt. Dus werk aan die koperslijst, oké?)
Als het gaat om de afscherming van banken van REO, staan deze geen toewijzingen toe, dus u doet een gelijktijdige afsluiting van uw deals.
Om de prijs te bepalen, gaat u de informatie bekijken die uw makelaar u heeft gegeven met de contante verkopen in het gebied en vergelijkt u die eigenschappen met degene die u net hebt bekeken. U weet van de solds en van het praten met andere beleggers wat de contante beleggers zullen betalen voor dergelijke panden, dus nu moet u gewoon uw winst berekenen en vervolgens uw MAX-aankoopprijs bepalen.
U wilt met uw makelaar praten over het sluiten van de kosten, omdat deze in uw winst zullen snijden en u ze moet kennen om u te helpen uw MAX-aankoopprijs te bepalen, zodat u nog steeds winst kunt maken. De kosten voor sluiten of afrekenen zijn op elk gebied anders. U moet deze informatie dus echt met uw makelaar doornemen.
Nadat u al uw nummers hebt berekend, inclusief uw winst, gaat u de aanbieding doen.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat investeerders $ 40.000 betalen voor de eigendommen zoals de REO Foreclosure waar je naar keek, en je wilt een winst van $ 5.000 maken en je sluitingskosten zullen ongeveer $ 500 bedragen. Als u dat allemaal in overweging neemt, zou uw MAX-aankoopprijs $ 34.500 zijn. ($ 40.000 - $ 5000 winst - $ 500 sluitingskosten = MAX aankoopprijs.)
Begin daar echter niet. Begin iets lager, want als je hoog begint, is het moeilijk om naar beneden te gaan, maar als je lager begint, kun je geleidelijk aan je MAX-prijs bereiken.
Sommige groothandelaren gebruiken de formule-methode en wat dat betekent is dat ze een formule gebruiken om hun MAX-aankoopprijs te bepalen. Ze bepalen de After Repaired Value van een huis (wat het waard is nadat het is hersteld) ze vermenigvuldigen dat met ergens tussen 65% en 70% (je moet dit aanpassen op basis van je markt) en dan trek je de reparatiekosten en uw winst en die zal gelijk zijn aan uw Max aankoopprijs.
Voorbeeld: laten we zeggen dat de huisdeal van $ 40.000 die het huis heeft opgeknapt, $ 100.000 waard zal zijn. En het huis heeft $ 45.000 aan werk nodig. Je wilt nog steeds $ 5000 verzamelen. Zo komt u erachter wat uw MAX-aankoopprijs is met de formule: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (reparaties) = $ 25.000 is uw MAX-aankoopprijs. (Ik vond het gebruik van de formule
Stap
Aangezien u uw biedprijs heeft bepaald, moet u uw makelaar een aanbetaling voor het geld geven. Dit is om de bank te laten zien dat u serieus bent over uw aanbod. Dus hoe realistischer, hoe meer je het opgeeft, hoe serieuzer je voor de bank verschijnt. Houd er echter rekening mee dat als u zich uit de deal terugtrekt om welke reden dan ook die niet onder de voorwaarden in uw contract valt, u dit geld zult verliezen (dus u wilt niet dat het zo hoog is.) Ik raad u aan om te handelen met REO-verhinderingen om $ 500 tot $ 1000 als serieus geld te verdienen, maar als je wegkomt met $ 100 … ga ervoor!
Uw makelaar zal uw cheque in ontvangst nemen en hoogstwaarschijnlijk zal de makelaar het deponeren op een geblokkeerde rekening tot vereffening / sluiting.
Stap
Als u een nieuwkomer bent in het beleggen in onroerend goed, kunt u verschillende onvoorziene omstandigheden kiezen in uw overeenkomst over uw eigendom. Zoals een woninginspectie, op lood gebaseerde verfinspectie, hypotheekvoorwaarneming, radoninspectie, enz. Enz.
Gewoon een waarschuwing, hoe meer onvoorziene gebeurtenissen u kiest, hoe minder aantrekkelijk uw aanbod voor de bank verschijnt.
Over het algemeen kies ik geen onvoorziene omstandigheden en ik ben me ervan bewust dat mijn ernstig geld in dit scenario veel risico loopt (omdat ik niet eens een hypotheekvoorwaarde kies.) Wanneer u dit doet, is dat het best ogende aanbod je kunt het doen als je met REO Foreclosures te maken hebt, de bank wil het zogeheten 'proof of funds'. Eigenlijk zullen ze een bewijs van uw geld willen, of u nu voorwaardelijke gebeurtenissen kiest of niet, alleen een fyi.
Bewijs van fondsen is precies dat, een bewijs dat u het geld hebt om deze woning te kopen. Als u een kredietlijn, een creditcard, zoveel bij de bank of een vriend of familielid heeft die een van die dingen met zoveel geld op hun rekening heeft staan, dan kunt u dat gebruiken als uw bewijs van geld. Als dat niet het geval is, kunt u een bewijs van de fondsbrief krijgen van een zogenaamd bedrijf voor transactiekredieten. (Zoek alleen naar 'transactiekosten' voor een lijst met plaatsen om te praten.)
Wanneer de bank vaak uw aanbod ondertekent, heeft de bank een titelbedrijf waarmee zij de deal willen sluiten (ze zullen u soms incentives geven om dat ook te laten gebeuren.) U kunt dat goed maar nog steeds verzenden al uw ondertekende documenten naar UW titelfirma en vraag hen om een "beleefdheidssluiting" te doen en laat hen ook het bankenbedrijf hiervan op de hoogte brengen. Op die manier behoudt u de controle over de deal.
Stap
Nu de bank en u beiden het contract hebben ondertekend, is het tijd om uw eindafnemer te vinden! Bel alle "te huur" -borden die u hebt gezien waar de verhuurders zeiden dat ze geïnteresseerd zouden zijn in meer huurwoningen in het gebied en vertel hen dat u iets onder contract hebt en wilt weten of ze geïnteresseerd zijn om het te kopen.
Bel iedereen die je ook aan je koperslijst hebt toegevoegd!
Neem ook enkele lege witte plastic golfplaten met metalen standaards en schrijf erop met uw dikke, zwarte magische marker:
3 bed / 1 ba. goedkoop huis $ 40k CONTANT GELD / Moet verkopen! 555-5555
En zet er ongeveer 20 in het gebied waar het huis is. Je telefoon rinkelt. (Als je niet het geld hebt om ongeveer 20 van deze te kopen, ga je in principe veel cold calling doen en onderzoek doen.) De verhuurders bellen en de beleggers bellen waarvan je weet dat ze een huis voor contant geld hebben gekocht in de afgelopen paar maanden …. onthoudt u die lijst van de makelaar?)
Uw doel is om hard te werken om uw eindklant te vinden, zodat u uw REO Foreclosures kunt sluiten en u ook kunt worden betaald!
Stap
Zodra u een eindafnemer vindt, tekent u een verkoopovereenkomst met hen. In deze verkoopovereenkomst bent u de 'verkoper' en zij zullen de 'koper' zijn. (Ik weet dat u nog niet bent gesloten bij de bank, maar omdat u een uitgevoerde koopovereenkomst hebt op het onroerend goed, heeft u nu een zogenaamde billijke interesse in het onroerend goed en kunt u het adverteren en het als de 'verkoper' verkopen.) Vergeet niet om de juiste verkoopprijs hier in te zetten (de hogere prijs!). Je zult ook een serieuze geldstorting van je koper moeten krijgen. Aangezien u nu de verkoper bent, wilt u dat dit zo hoog mogelijk is. U weet dus dat deze koper de deal serieus neemt. Laat hen, om veilig te zijn, de vette geldcheck in uw titelbedrijf of de naam van de advocaat plaatsen. Ze zullen het op een escrow-rekening houden tot de afrekening / sluiting. Laat ze weten dat de sluiting zal plaatsvinden met je titelbedrijf of vastgoedadvocaat (als je deze koper vertrouwt of weet wat je doet, kun je besluiten om het bedrijf of de advocaat van de eigenaar te sluiten).
Stap
Nu gaat u deze verkooppapieren doorgeven aan uw advocaat en / of titelbedrijf. Je kunt hen laten weten dat dit de gelijktijdige closing deal is waar je aan werkt.
Als om een of andere reden het titelbedrijf zegt dat je geen gelijktijdige sluiting kunt doen, kun je een dubbele afsluiting doen en kun je de transactiekosten gebruiken die je een paar stappen geleden hebt opgezocht. Ze laten je hun geld lenen voor een paar uur of een paar dagen om je deal af te ronden. Wees je bewust van wat ze je voor het geld vragen, omdat je dat moet meenemen in je sluitingskosten.
Laat zien tot de afwikkeling en verzamel je $ 5.000 !!! Ga nu en vind meer REO Foreclosures to Wholesale!