Inhoudsopgave:
De trekker van een huisaankoop een keer uittrekken was even eenvoudig als winkelen voor een betaalbaar huis, geld bij elkaar sprokkelen voor de aanbetaling, financiering tegen een redelijke rente en vervolgens afsluiten.
In de jaren na de Amerikaanse financiële instorting van 2008, die deels het gevolg was van een woningzeepbel veroorzaakt door onverantwoord hypotheekleningen, heeft de woningmarkt echter enorme turbulentie doorstaan. Die economische maalstroom zorgde voor ongekende omstandigheden op de vastgoedmarkt die woningvoorraden, betaalbaarheid en financieringsvoorwaarden dicteerden, die allemaal van invloed zijn op de optimale timing van een aankoop.
Ondanks de onvoorspelbaarheid van de markt, kunnen potentiële kopers slecht getimede overnames vermijden door bepaalde waarborgen te volgen.
Met lage prijzen en een record-lage rente was de betaalbaarheid van woningen in 2012 het gunstigst sinds 1970.
Walter Molony, woordvoerder, National Association of Realtors (geparafraseerd)
Market Snapshot
De Amerikaanse onroerendgoedmarkt ontsnapte eindelijk aan de doldrums van 2008 tot en met 2011. De verkoopcijfers voor woningen verbeterden in 2012 met 9,5 procent ten opzichte van 2011, en de National Association of Realtors verwacht verdere winst voor de rest van 2013, op weg naar 2014.
Het slechte nieuws als u op zoek bent om te kopen, is dat begin 2013 een verkopersmarkt is in vier van de vijf regio's, zei Walter Molony, een NAR-onderzoeker en -woordvoerder. "De reden is dat we deze grote voorraad hebben gehad," zei hij.
De Verenigde Staten hebben in juli 2007 een record voor woninginventaris opgesteld met meer dan 4 miljoen huizen op de markt. In januari 2013 daalde de voorraad tot 1,74 miljoen, een daling van 25 procent ten opzichte van januari 2012 en de laagste voorraad sinds december 1999.
De NAR verwacht in het voorjaar van 2013 een seizoensgebonden voorraadstijging, zei Molony, maar het kan onvoldoende zijn om frequente meerdere biedingen te voorkomen of om de huizenprijzen snel genoeg te verlagen.
"De prijzen laten de sterkste stijging zien sinds november 2005," zei Molony. "Daarom hebben we onze prijsvoorspelling voor dit jaar (2013) geüpgraded. We denken dat de mediane prijs op nationaal niveau ongeveer 7 procent zal stijgen."
De mediane prijs in januari 2013 was $ 173.600, 12,3 procent hoger dan het voorgaande jaar, de elfde opeenvolgende maand van prijsstijgingen op jaarbasis. NAR's projectie voor de mediane prijs voor heel 2013 is $ 189.400.
"Het nadeel van een scherpere dan normale prijsgroei is als dat voor een langere tijd gaat, dan komen we uiteindelijk betaalbaarheidsproblemen tegen en je begint mensen uit de markt te prijzen," zei Molony. "We zijn er nog niet."
Met lage prijzen en een record-lage rente was de betaalbaarheid van het huis in 2012 het gunstigste sinds 1970, zei hij. Na de huizenbui in 2008 zijn de huizenprijzen het dieptepunt bereikt en zijn ze zo laag gedaald - huizen verkochten voor minder dan vervangende bouwkosten - dat veel investeerders naar binnen sprongen en het grootste deel van de inventaris opnamen.
De sterkste factor die de markt tegenhoudt is dat "de kredietgemeenschap risicomijdend is geweest … alleen hypotheken verstrekt aan de meest kredietwaardige kredietnemers met willekeurig hoge kredietscores", zei Molony.
In Chicago, bijvoorbeeld 'opkomende kopers', krijgen degenen die uit hun eerste huis komen nog steeds problemen omdat kredietverstrekkers strengere eisen stellen, zei Zeke Morris, president van de Chicago Association of Realtors.
"Het was voor sommige kopers frustrerend om de hogere prijzen," zei Morris. "Ze worden om veel meer details gevraagd dan ooit tevoren."
Voor de beste deal, zei Molony, moeten kopers samenwerken met makelaars in onroerend goed, bij voorkeur inkopers.
Wanneer moet ik kopen?
Het consumentenvertrouwen is een belangrijke impuls voor het maken van een aanzienlijke investering, zoals een woning, zei Molony. Bovenaan de vertrouwenslijst staat baanzekerheid.
"Als je niet zeker bent van de stabiliteit van je baan, dat is een groot ding," zei Molony. "Als je een korte tijdshorizon hebt - zeg, minder dan een paar jaar - zul je beter af zijn met huren, omdat je waarschijnlijk geen transactiekosten meer zult terugkrijgen."
De typische koper van plan is om vandaag 10 jaar in een huis te blijven; de typische verkoper is negen jaar in huis geweest. In het verleden geloofden vastgoeddeskundigen dat mensen hun huis gedurende drie tot vijf jaar moesten bezitten om voldoende eigen vermogen te verdienen om de investering de moeite waard te maken. Hoewel het na de ineenstorting van de markt langer duurde om na de ineenstorting van de markt meer eigen vermogen te creëren, is het waarschijnlijk nu waar of gaat het weer daarop terug, zei Molony.
Gecertificeerde financiële planner Cathy Pareto noemde andere betrouwbaarheidscriteria waaraan mensen moeten denken voordat ze een huis kopen.
"Koop je een huis met je partner, of ga je met de helft met een vriend of een vriendin?" zei Pareto. "Hoe stabiel is die relatie? Het andere deel zou zijn, hoe ziet de markt eruit?"
Financiële middelen zijn een andere norm. "Mensen maken grote fouten door te veel huis te kopen voor wat ze kunnen ondersteunen", zei Pareto. "Hoe ziet uw cashflow er uit, is de helft van uw salaris bedoeld om uw nieuwe huis te ondersteunen? Nou, dat is misschien een probleem, welke andere inkomstenbronnen heeft u?"
Als een potentiële koper geen vertrouwen heeft in een van deze problemen, raden Pareto en Molony aan om te huren.
Meer geld overwegingen
De ineenstorting van de huizenmarkt en de instorting van de banksector hebben hypotheekverstrekkers doen denken aan het lenen van geld, wat betekent dat potentiële huizenkopers een "fatsoenlijk" krediet nodig hebben om te worden goedgekeurd voor financiering - "waarschijnlijk (een credit score) in de bovengenoemde 720s", zei Pareto. "Als u minder dan stellair krediet hebt, bent u in de ogen van de bank misschien een risicovolle propositie."
Als uw tegoed iets minder dan uitstekend is, kunt u zichzelf verwonden met een slechte lening.
"Je kunt je misschien niet kwalificeren voor de lage rentetarieven die nu beschikbaar zijn voor de meeste mensen, en je wilt niet meer betalen dan je zou moeten of zou moeten voor de kosten van het lenen van dat geld," zei Pareto.
Nieuwe huizenkopers moeten hun credit score weten; als het laag is, zouden ze het moeten corrigeren. Betaal uw rekeningen op tijd, neem geen nieuwe afbetalingsschuld op zich en vraag geen nieuwe creditcard aan of annuleer een oude creditcard, adviseerde Molony.
Kopers hebben voldoende geld nodig om een aanbetaling van ongeveer 20 procent van de aankoopprijs te dekken of de banken kunnen "niet eens naar u kijken", zei Pareto.
De mediane aanbetaling voor de eerste keer dat een woning wordt gekocht via een lening van de Federal Housing Administration is slechts 4 procent van de aankoopprijs, merkte Molony op. Veel beginnende kopers zullen hun familie om hulp vragen bij de aanbetaling.
"Eerlijk gezegd, de Nationale Bank van mama en papa is een heel traditioneel middel dat huiseigenaren gebruiken om hun aankoop te doen," zei hij. Verwijzend naar een jaarlijkse NAR-enquête van huizenkopers en verkopers, zei Molony: "Wanneer we de kopers van een nieuw huis vragen," Wat heeft u gebruikt voor uw aanbetaling? " 76 procent zegt spaargeld, vierentwintig procent - een geschenk van een familielid of vriend, en normaal is dat een geschenk van hun ouders. '
Kopers hebben ook contanten nodig voor sluitingskosten, die geografisch en per transactie verschillen, zei Molony. Verwacht sluitingskosten van 5 procent van de waarde van het huis.
Over het algemeen moet een potentiële koper berekenen dat 25 procent van zijn bruto inkomen wordt besteed aan de hoofdsom en rente van de hypotheek. "Dat zal je toestaan om comfortabel te zijn," zei Molony.
Tekenen van een kopersmarkt
De woordvoerder van National Association of Realtors, Walter Molony, heeft deze tekens vermeld als een maatstaf voor het moment waarop de vastgoedcyclus op de markt van een koper terechtkomt:
De woningvoorraad en het aanbod van de maand of time-on markt zijn stabiel of nemen licht toe; verkopers kunnen meer gemotiveerd zijn om over voorwaarden te onderhandelen. Een aanbod van zes maanden is min of meer in evenwicht tussen kopers en verkopers, maar een snel stijgende voorraad of time-on-markt buiten seizoensnormen kan een teken zijn van een kopersmarkt.
De huizenprijzen stagneren of stijgen minder dan een procentpunt boven de inflatie. Sterk dalende prijzen verhogen de betaalbaarheid, maar kunnen een rode vlag zijn van slechte lokale huisvesting en economische omstandigheden. De normale prijswinst op lange termijn in een gebalanceerde markt ligt 1 tot 2 procentpunten boven de inflatie zoals gemeten door de Consumenten Prijs Index.
De relatie tussen de hypotheekrente, huizenprijzen en inkomen stelt u in staat om minder dan 25 procent van het bruto inkomen uit te geven aan de hoofdsom en rente.
Het creëren van banen in de lokale markt biedt vertrouwen en middelen voor huizenkopers. Een slechte economie maakt het kopen gemakkelijker, maar langdurige banen- en bevolkingsverliezen betekenen dat het veel langer dan normaal kan duren om met winst te verkopen. Met de normale prijsgroei bouwen de meeste kopers voldoende eigen vermogen in drie tot vijf jaar om een transactie te maken.