Inhoudsopgave:
Foreclosures kunnen een bron van tragedie zijn voor één belegger en een gouden kans voor een andere. Tussen de twee ligt een complex juridisch en financieel proces dat vele stappen vereist om te voltooien. De toewijzing van een bieding vindt plaats wanneer de titel van een verontruste eigenschap na een veiling van eigenaar verandert. Het is een van de laatste stappen in het proces en wordt afgerond door de rechtbank en de uiteindelijke koper.
Foreclosure Veilingen
Wanneer de eigenaar van een pand zijn hypotheek niet betaalt, vervalt de lening. Na een aanzienlijke achterstand zal de hypotheekverstrekker het papierwerk bij de plaatselijke rechtbank indienen om het onroerend goed te veilen. De rechtbank beoordeelt vervolgens alle documenten die het ontvangt van de eigenaar en de geldgever. Als het vindt dat de zaak van de geldgever geldig is, zal de rechtbank vervolgens het onroerend goed veilen, meestal beginnend met de prijs van de lening. Beleggers kunnen vervolgens bieden op het onroerend goed. Als de veiling succesvol is, moet de winnende bieder stappen voltooien om de woning te kopen.
Biedopdracht Papierwerk
Het plaatsen van het hoogste bod maakt de bieder niet automatisch de nieuwe eigenaar. In plaats daarvan moet de winnende bieder op de veiling het papierwerk bij de rechtbank indienen om te bevestigen dat zij dat bod heeft gedaan. Als de bieder er niet in slaagt om dat formulier in te leveren, wordt de volgende hoogste bieder als de winnaar beschouwd. Als ze het formulier voor biedingstoewijzing inlevert, verleent de rechtbank haar het recht en de plicht om die eigenschap tegen de door haar geboden prijs te kopen. Onroerendgoedveilingen worden over het algemeen afgehandeld door een rechtbank op districtsniveau, en elke provincie heeft zijn eigen biedingstoewijzingsformulier.
Titeloverdracht
Zodra de rechtbank de biedingstoewijzing van de winnende bieder heeft ontvangen, voltooit de rechtbank uiteindelijk de laatste stap van het uitsluitingsproces: het overdragen van de titel. Dit proces neemt de eigendomstitel van de eerste eigenaar weg en geeft deze aan de nieuwe eigenaar. Die nieuwe eigenaar moet contant betalen aan de bank voor die woning, hetzij door het betalen van het volledige bedrag, hetzij door een nieuwe hypotheek op te nemen en die lening te gebruiken om het bedrag dat zij bieden te betalen. Hiermee is het afschermingsproces voltooid.
Mislukte veilingen
Veilingen bepalen hun basisprijs op het geleende bedrag dat nog steeds verschuldigd is aan de bank. Als het onroerend goed 'onder water' is of minder waard is dan het bedrag van de lening, zijn er vaak geen bieders. Als niemand in de veiling op het onroerend goed bied, wordt het onroerend goed dan "REO" of eigendom van de bank. De rechtbank neemt formeel de juridische titel van het onroerend goed weg van de oorspronkelijke eigenaar en brengt het over naar de geldgever.