Hoelang na afloop van de lijst Kan ik mijn woning verkopen zonder een commissie te betalen?

Loop licht over wanneer u overweegt om te verkopen binnen de periode van aanbieding-bescherming na de vervaldatum van uw woning, aangezien u commissie verschuldigd bent aan de vorige makelaar. Naast het zorgvuldig doornemen van de taal van uw listingovereenkomst, moet u mogelijk een onroerendgoedadvocaat raadplegen om te bepalen of u kunt verkopen nadat de aanbieding is verlopen zonder dat u een commissie hoeft te betalen. De hoeveelheid tijd die u wacht en hoe u de koper vindt, kan van invloed zijn op de vraag of u uw vorige bemiddelaar een commissie verschuldigd bent. De wachttijd kan enkele maanden duren of helemaal worden opgeheven.

Een verkooptransactie voor een huis voltooien.credit: Hemera Technologies / AbleStock.com / Getty Images

Een staart van twee-timing

Een listingbeschermingsclausule in een onroerend goed listingovereenkomst beschermt de belangen van de makelaar. Het ontmoedigt samenwerking tussen kopers en verkopers. Gewetenloze verkopers kunnen de diensten van een makelaar gebruiken om aanbiedingen van kopers te verkrijgen, vervolgens achter de rug van de broker gaan en verkopen aan een van die kopers zonder een commissie te betalen. Het beschermde tijdsbestek, ook wel 'staartperiode' genoemd, is de hoeveelheid tijd die een verkoper moet wachten voordat de aanbiedingsovereenkomst afloopt voordat een overeenkomst met een koper wordt gesloten. Deze periode varieert per contract en tussenpersoon, maar duurt meestal 90 dagen. Harvey Jacobs van de Washington Post beveelt de kortst mogelijke wachttijd aan, zoals 30 dagen.

Wie heeft de koper gebracht?

De staartperiode wordt vaak verkeerd begrepen. Het hoeft u er niet per se van te weerhouden uw huis te verkopen, maar het kan beperken tot wie u kunt verkopen zonder dat uw voormalige makelaar een commissie verschuldigd is. In het algemeen kan het verkopen aan een koper die de makelaar heeft verkregen, of die uw huis actief heeft bekeken tijdens de aanbiedingstermijn, de bemiddelaar van de aanbieding recht geven op een commissie. Hoewel de taal in listingcontracten varieert, specificeren veel staten wat dit inhoudt.

Wanneer dingen kleverig kunnen worden

Als u besluit uw huis te verkopen voordat de staartperiode van uw aanbieding vervalt, hoeft u mogelijk geen commissie te betalen als u verkoopt aan een koper die u ontmoet nadat de aanbieding is verlopen, en die naar u toe komt zonder enige hulp van de makelaar. U vindt bijvoorbeeld zelf een koper via internet of de verwijzing van een vriend, na afloop van de aanbieding. Als die koper echter in verband staat met bloed, huwelijk of bedrijf met een koper die het huis eerder heeft bekeken of er een aanbieding op heeft geplaatst tijdens de aanbiedingsperiode, moet u mogelijk bewijzen dat er geen sprake was van collusie.

Hoe specifieker, hoe beter

Onduidelijkheid in de vrijwaringsclausule van een contract kan in uw voordeel werken als u besluit om binnen de staartperiode te verkopen. Rechtbanken gebruiken meestal contracttaal tegen de partij die het heeft opgesteld, dus als een makelaarskantoor het contract schreef zonder details te vermelden, zou een rechtbank het contract ook kunnen lezen volgens de interpretatie van de verkoper. In een zaak uit Tennessee in 2007 bijvoorbeeld, oordeelde een rechtbank in het voordeel van een verkoper die haar huis verkocht aan kopers die het pand een dag na het beëindigen van de aanbieding hadden bekeken. Omdat het makelaarskantoor het contract opstelde waarin stond dat de clausule van toepassing was op kopers die het huis binnen de aanbiedingsperiode bekeken en er geen schriftelijke uitbreiding op de aanbieding was gemaakt, hoefde de verkoper geen commissie te betalen.