Inhoudsopgave:
Wanneer u een activum aanschaft, zoals woningen, verhuur of beleggingsvastgoed, hebt u een kostenbasis die samenhangt met de acquisitie. Als u een huurwoning koopt of bouwt voor $ 200.000, is uw kostenbasis $ 200.000. Als u vervolgens het onroerend goed voor $ 10.000 ombouwt, is uw nieuwe basis de oorspronkelijke basis van $ 200.000, plus het bedrag dat u uitgeeft aan het omzetten van het onroerend goed, waardoor u een aangepaste basis krijgt van $ 210.000. Uit het voorbeeld is het duidelijk dat toevoegingen of kapitaalverbeteringen de basis van een huurwoning vergroten, terwijl afschrijving en ongevalsverliezen de basis ervan verlagen. De aangepaste basis wordt berekend door rekening te houden met alle stijgingen en dalingen in de oorspronkelijke basis van de eigenschap. Het bepalen van de aangepaste basis van een huurwoning is belangrijk omdat u het nodig hebt om uw winst of verlies bij verkoop te berekenen, wat op zijn beurt uw belastbaar inkomen beïnvloedt.
Stap
Bepaal de originele basis van het huurobject. Als u de woning hebt gekocht of gebouwd, is de basis de aankoopprijs of de bouwkosten. Als u de woning hebt gekocht als een geschenk of als erfenis, is uw basis de reële marktwaarde op de overnamedatum, of de aangepaste basis van het onroerend goed in handen van de persoon van wie u het heeft verworven. Stel dat u de woning voor $ 500.000 heeft gekocht - uw oorspronkelijke basis op het onroerend goed is de aankoopprijs.
Stap
Bepaal toevoegingen of kapitaalverbeteringen aan de woning. Dit zal uw basis verhogen met het bedrag besteed aan het verbeteren of converteren van het onroerend goed. Stel dat u $ 30.000 besteedt aan het upgraden van het centrale verwarmingssysteem. Rekening houdend met deze toevoeging, is je aangepaste basis nu $ 530.000 ($ 500.000 originele basis plus $ 30.000 uitgegeven aan toevoegingen).
Stap
Bereken de kosten om het onroerend goed te verkopen. Verkoopkosten verhogen de basis van het onroerend goed en omvatten alle kosten die zijn gemaakt bij het afstoten van het actief in een verkoop, zoals commissies en vergoedingen betaald aan makelaars in onroerend goed, advocaten en accountants, evenals reclamekosten en andere kosten. Als uw cumulatieve verkoopkosten $ 10.000 bedragen, wordt de aangepaste basis verhoogd naar $ 540.000 ($ 530.000 oude aangepaste basis plus $ 10.000 kosten om te verkopen).
Stap
Bereken de cumulatieve afschrijving op het onroerend goed - dit zal uw aangepaste basis verminderen. Stel dat u het onroerend goed vijf jaar had en elk jaar een waardevermindering van $ 20.000 nam. Uw aangepaste basis wordt verlaagd met $ 100.000 ($ 20.000 afschrijving per jaar vermenigvuldigd met vijf jaar). Gezien de cumulatieve afschrijving op het onroerend goed, is de aangepaste basis $ 440.000 ($ 540.000 oude gecorrigeerde basis minus $ 100.000 cumulatieve afschrijving).
Stap
Bepaal de cumulatieve afschrijving op toevoegingen of kapitaalverbeteringen. Als u het centrale verwarmingssysteem vanaf stap 2 elk jaar met $ 1.500 afschrijft gedurende twee jaar, bedraagt de cumulatieve afschrijving op toevoegingen of kapitaalverbeteringen $ 3.000 ($ 1.500 afschrijving elk jaar vermenigvuldigd met twee jaar). Dit zal uw basis verminderen, waardoor u een aangepaste basis krijgt van $ 437.000 ($ 440.000 oude gecorrigeerde basis minus $ 3.000 cumulatieve afschrijving).
Stap
Bereken winst bij verkoop van huurwoningen. Als je de woning voor $ 600.000 hebt verkocht, is je winst $ 163.000 ($ 600.000 gerealiseerd minus $ 437.000 aangepast basisbedrag). Noot dan een hoger aangepaste basis geeft een lagere winst bij de verkoop, wat gunstig kan zijn voor de belastingbetaler.