Wat is een Estoppel-brief van een vereniging van huiseigenaren?

U heeft waarschijnlijk een brief nodig bij het kopen of verkopen van een condominiumeenheid of een huis dat onderhevig is aan een vereniging van huiseigenaren, algemeen bekend als een VvE. Een koper en een hypotheekverstrekker willen weten of een verkoper uitstaande saldi verschuldigd is aan de VvE, zodat de kosten bij het sluiten kunnen worden betaald. Een verkoper wil weten hoeveel hij precies moet betalen bij het sluiten van een hypotheek. Estoppel-brieven zijn bindende verklaringen die verhinderen dat de VvE feiten later intrekt of tegengestelde informatie vermeldt.

Estoppelbrieven voor condo verenigingen en HOA's staan ​​ook bekend als estoppel certificates.credit: VYG / iStock / Getty Images

Voorkomen van verkeerde informatie

HOA's kunnen toeslagen verhogen, speciale beoordelingen opleggen en huiseigenaren aansprakelijk stellen voor onbetaalde bijdragen. Een koper die een huis in een VvA overweegt, heeft recht op dergelijke informatie, omdat dit van invloed kan zijn op de wenselijkheid of betaalbaarheid van het huis. Kopers, verkopers en hypotheekverstrekkers kunnen voor het sluiten estoppelbrieven of ESTOPPEL-certificaten aanvragen bij de HOA. HOA's kunnen een vergoeding vragen voor het uitreiken van de brief. Het bedrag van de vergoeding is afhankelijk van de staatswetten die gelden voor VvE's en individuele verenigingen. Wie betaalt de estoppel brief vergoeding hangt af van koper en verkoper onderhandelingen.

Blootstelling aan ongeautoriseerde acties

HOA estoppelbrieven onthullen ook wanneer huiseigenaren de regels van een vereniging hebben geschonden, bekend als Verbonden, Voorwaarden en Beperkingen - CC & R's - en huishoudelijk reglementen. HOA-beperkingen beperken vaak de constructie en aanpassingen aan condo-eenheden of eengezinswoningen. Overtredingen en straffen voor ongeoorloofde verbeteringen aan een eigendom verschijnen op de brief van de uitsluitingsbrief. De koper en de hypotheekverstrekker van de koper kunnen dan verder kijken naar het probleem, weten of het is opgelost en of boetes zijn betaald en kunnen ervoor zorgen dat het huis voldoet aan de HOA-richtlijnen voordat het wordt gesloten.

Estoppel lettervereisten

Er is geen boilerplate-sjabloon voor estoppelbrieven. De informatie die wordt verstrekt over een brief verschilt per staat en HOA, waarbij sommige associaties meer gedetailleerde informatie vereisen dan andere. In Florida bijvoorbeeld moet een brief minimaal een HOA-functionaris of geautoriseerde agenthandtekening bevatten, de beoordelingsbedragen en eventuele bedragen die aan de VvE zijn verschuldigd. Taal in Californië estoppel letters varieert sterk, volgens Davis- Stirling.com, een juridische resource-website voor Californië HOAs. Estoppel-brieven kunnen een exacte vergoedingslimiet bevatten voor brieven, zoals $ 250, of stel eenvoudigweg dat de vergoeding de 'redelijke kosten' van de vereniging niet mag overschrijden.

Estoppel Letters Vs. HOA-certificaten

Een hypotheekverstrekker van een koper kan zijn eigen versie van de estoppelbrief nodig hebben, die meer informatie kan bevatten dan de brief van de vereniging aanbiedt. Om hun eigen financiële belangen te beschermen, kunnen geldschieters een HOA-certificaat aanvragen, dat details bevat zoals het aantal HOA-reserves, de delinquentietarieven van huiseigenaren, het percentage niet-bezette eenheden in de ontwikkeling en eventuele lopende of niet-gehonoreerde beoordelingen tegen de VvE. Deze informatie helpt de kredietgever om te bepalen of de VvE fiscaal verantwoord is.