Inhoudsopgave:
- Lening-tot-waarde verhouding
- Netto operationeel inkomen
- Dekkingsgraad van de schuldendienst
- Schuldopbrengst ratio
Opbrengst is een andere term voor de terugkeer. Het rendement van een obligatie is bijvoorbeeld de nominale rente of couponrente gedeeld door de koopprijs. Bij investeringen in commercieel vastgoed is het schuldrendement een maatstaf voor het risico dat inherent is aan een lening en is het de vorige maatstaf van loan-to-value vervangen.
Lening-tot-waarde verhouding
In het verleden berekenden geldschieters het bedrag dat ze bereid waren te lenen als een percentage van de waarde van het onroerend goed. Vóór 2000 bedroeg de gemiddelde loan-to-value-ratio 70 procent, dus een pand met een waarde van $ 1 miljoen zou een lening van maximaal $ 700.000 kunnen aantrekken. Tijdens de periode 2003-2007 heeft de concurrentie van obligatiebeleggers die op zoek zijn naar goede investeringen in commercieel vastgoed de loan-to-value-ratio opgedreven tot 82 procent en de vastgoedprijzen aanzienlijk gestegen. Toen de waarde van onroerend goed begon te dalen, waren leners meer verschuldigd dan hun bezittingen waard waren, een situatie die bekend staat als een negatief eigen vermogen.
Netto operationeel inkomen
Het netto bedrijfsresultaat van een commercieel onroerend goed is het bruto inkomen ontvangen van het onroerend goed elk jaar verminderd met de bedrijfskosten. Het bruto inkomen omvat alle inkomsten uit het onroerend goed, zoals huurinkomsten, parkeertarieven en ontvangsten uit automaten. Bedrijfskosten omvatten geen investeringsuitgaven of rente bij de aankoop van het onroerend goed, maar dekken wel zaken als verzekering, herstellingen, onderhoud en nutsvoorzieningen. De NOI van een woning is gelijk aan de nettowinst van een bedrijf en is een belangrijke factor in belangrijke investeringsratio's.
Dekkingsgraad van de schuldendienst
De dekkingsgraad van de schuldendienst meet de mate waarin inkomsten uit het onroerend goed zijn bedrijfskosten en hypotheekbetalingen dekt. Om dit te berekenen, deelt u het netto bedrijfsresultaat met de totale hypotheekbetalingen voor het jaar. Een resultaat van 1 is break-even, en de meeste geldschieters vragen om een minimumschulddekkingsratio van 1,1 voor commerciële leningen en zo hoog als 1,3. In de praktijk betekent dit dat als de hypotheekkosten van een woning in totaal $ 300.000 per jaar bedragen, de NOI minstens $ 330.000 en bij voorkeur $ 390.000 moet zijn.
Schuldopbrengst ratio
Schuldrendementsratio en schuldendienst dekkingsgraad zijn de belangrijkste factoren geworden die commerciële hypotheekverstrekkers overwegen bij hun beslissing om in een woning te beleggen. De schuldrendementsratio geeft de NOI weer als percentage van het totale geleende bedrag, dus een lening van $ 10 miljoen en een NOI van $ 1 miljoen levert een schuldrendementsratio op van 10 miljoen gedeeld door 1 miljoen, of 10 procent. Hoe hoger de schuldrendementsratio, hoe aantrekkelijker de investering voor de kredietgever. De meeste hypotheekverstrekkers stellen een minimale schuldrendementsratio vast van 10 procent, maar sommige houden vast aan 11 of 12 procent in een volatiele markt.