Moet een nieuwe verhuurder een lease-contract honoreren?

Hoewel de wetten van de verhuurder en huurder in de Verenigde Staten verschillen, overleeft een huurovereenkomst in alle landen een verkoop, tenzij anders vermeld in de huurovereenkomst zelf. Het recht van huurders verandert op geen enkele manier met de verkoop van het onroerend goed dat zij verhuren. Dat wil echter niet zeggen dat de nieuwe verhuurder hetzelfde zal doen als de vorige verhuurder, alleen dat hij de voorwaarden van de huurovereenkomst moet nakomen.

Een nieuwe verhuurder moet een huurovereenkomst honoreren alsof hij het zelf heeft ondertekend.

Termijnlease: de beste bescherming van een huurder

Een termijnlease geeft de periode aan waarin de leaseovereenkomst van kracht blijft. Het kan zes maanden, een jaar of tussen gespecificeerde data zijn. Afhankelijk van de formulering kan de leaseovereenkomst aan het einde van de looptijd worden gesloten, of kan deze automatisch een lease van maand tot maand worden. Gedurende de leaseperiode mag geen enkele verhuurder - oud of nieuw - de huurovereenkomst beëindigen, de huur verhogen of voorwaarden wijzigen zonder toestemming van de huurder, tenzij anders vermeld in de huurovereenkomst. Aan het einde van de leaseperiode kan de verhuurder echter huurverhogingen en huurtermijnen wijzigen afhankelijk van nationale en lokale wetgeving. Op de meeste plaatsen vereist de wet een kennisgeving van 30 dagen om de huurovereenkomst te beëindigen. Deze regels zijn van toepassing ongeacht of de huidige verhuurder de huurovereenkomst heeft geschreven en ondertekend, of dat het gebouw twaalf keer is verkocht sinds de huurder de huurovereenkomst heeft ondertekend.

Maand-tot-maand lease of geen lease

Als u een leasecontract van maand tot maand of geen lease heeft, kan een verhuurder huurverhogingen uitvoeren, huurvoorwaarden wijzigen of het huurcontract beëindigen volgens de onderliggende staat of lokale wetgeving. De meeste staten hebben een opzegtermijn van 30 dagen nodig om huur te verhogen, voorwaarden te wijzigen of huur te beëindigen. Sommige staten, zoals Californië, hebben 60 dagen nodig als de huurder meer dan een jaar in het gebouw heeft gewoond. In New Jersey en New Hampshire kan uitzetting alleen door een goede reden zijn, zoals het niet betalen van huur. In dit geval kan een nieuwe verhuurder een huurder niet uitzetten omdat hij het gebouw heeft gekocht van de eigenaar die de huurovereenkomst heeft gesloten.

Local Rent Control

Talrijke steden in verschillende staten, met name Californië, New York en New Jersey, hebben lokale huurverordeningen. In deze steden, ongeacht of er een lease-overeenkomst is, beperkt de wet de huurverhogingen, vaak tot bedragen die ongeveer gelijk zijn aan de inflatie, en is er reden voor uitzetting. Deze regels zijn van toepassing ongeacht de verandering van eigenaar. Een nieuwe verhuurder in een door de huur gecontroleerde stad kan bepaalde huurvoorwaarden wijzigen, zoals huisregels, met een opzeggingstermijn van 30 dagen bij afwezigheid van een tijdsspecifieke huurovereenkomst, maar kan geen huurverhoging meer opleveren dan de verordening toestaat en zonder reden kan worden ontruimd.

uitsluiting

Er zijn speciale regels van toepassing wanneer een woning een nieuwe eigenaar heeft vanwege een marktafscherming. De nationale huurders op de Foreclosure Act 2009 vereist de af te sluiten geldschieter om een ​​huurovereenkomst en, voor maand-tot-maand huurcontracten of huurcontracten zonder huurovereenkomsten, te geven 90-daagse kennisgevingen voor het beëindigen van huurcontracten. Als de staat of de lokale wetgeving alleen maar aanleiding geeft tot uitzetting, dan is die wet ook van toepassing.