Inhoudsopgave:
Zodra een huis is afgeschermd, wordt het op de veiling verkocht aan de hoogste bieder. Na de executieveiling valt het lot van het pand onder de nieuwe eigenaar. Als een geschikt bod niet wordt aangeboden op de veiling, behoudt de bank het onroerend goed als een "onroerend goed in onroerend goed" en behoudt het alle rechten daarop.
Hoge bieder
Als een geschikte bieder naar voren komt op de afschermingsveiling en een acceptabel bedrag aanbiedt aan de geldschieter die is afgeschermd op het onroerend goed, wordt het eigendom aan hem verkocht in afwachting van sluiting. Het afsluiten van een woning gekocht bij een executieveiling kost ongeveer 30 tot 45 dagen vanaf de datum van verkoop. De rechten op het eigendom worden niet overgedragen aan de nieuwe eigenaar totdat het sluiten is voltooid en alle partijen zich bij de afsluitingsdocumenten aftekenen.
Geen hoge bieder
Als een geschikte bieder niet naar voren komt op de afschermingsveiling, wordt de bank de nieuwe eigenaar, met behoud van alle eigendomsrechten en verantwoordelijkheid voor de verzorging en het onderhoud van het onroerend goed. De bank kan ervoor kiezen om het onroerend goed te verhuren via een vastgoedbeheerbedrijf of om het te verkopen om een deel van de verliezen die met de afscherming zijn opgetreden te recupereren. In de meeste afschermingsscenario's vindt dit laatste plaats.
Eigenaar uitzetting
Na een executieveiling weigeren sommige huiseigenaren het pand te ontruimen. Volgens de wet hoeft de huiseigenaar technisch gezien niet te vertrekken op de datum van de executieveiling. Als een hoge bieder naar voren komt op de veiling en de huiseigenaar weigert het pand te verlaten, kan de nieuwe eigenaar op de dag van sluiting een ontruimingsprocedure starten. Het kan echter enkele weken duren om de uitzetting te voltooien. Als de bank het onroerend goed als een REO afschermt en behoudt, kan het veel sneller huisuitzettingen uitvoeren.
Uiteindelijk wordt de afgeschermde huiseigenaar verwijderd van het onroerend goed, samen met alle persoonlijke bezittingen, die ofwel worden verplaatst naar opslag of op de stoeprand voor het huis worden geplaatst door een plaatselijke sheriffafdeling.
Door de overheid gesteunde leningen
Bij FHA- of VA-foreclosures heeft de bank die de lening heeft verstrekt eigendomsrechten op het onroerend goed, maar die overheidsentiteit is verantwoordelijk voor de verkoop in een REO-scenario. In deze scenario's kunnen speciale prikkels worden aangeboden aan kopers die gebruikmaken van hetzelfde type financiering of gebruikmaken van een lening van de bank die eigenaar is van het onroerend goed.
Op sommige FHA-eigenschappen kunnen huiseigenaren die FHA-financiering gebruiken bijvoorbeeld een aanbetaling van $ 100 krijgen. Op VA-eigenschappen kunnen in aanmerking komende veteranen een sluitingskostenassistentie aangeboden krijgen. In een ander voorbeeld, als de nieuwe koper de oorspronkelijke hypotheekhouder als kredietgever gebruikt, zou hij kortingen op kredietrapportagevergoedingen of taxaties van onroerend goed kunnen ontvangen.
Tekort
Nadat het onroerend goed op een veiling of als REO is verkocht, kan in het rechtssysteem tegen de afgeschermde huiseigenaar een deficiëntieoordeel worden ingevoerd. Een tekortoordeel wordt berekend door het hypotheekevenwicht te nemen en af te trekken van de verkoopprijs van het onroerend goed.
Bijvoorbeeld, als een huiseigenaar 250.000 dollar verschuldigd was op een woning die verkocht werd voor $ 225.000, dan zou de geldschieter die de woning in eigendom heeft, alle incassowerkzaamheden onder de wet of binnen de rechtbank kunnen uitvoeren voor het verschil van $ 25.000.