Wat is een grondcontract in Indiana?

Grondcontracten zijn een vorm van verkoper financiering in onroerend goed deals. Verkopers, of verkopers, treden op als geldschieter en houden de daad als onderpand aan, en de deal wordt vastgelegd met stads- of stadsambtenaren. Kopers of vendees betalen hoofdsom- en rentebetalingen rechtstreeks aan een verkoper. Kopers betalen ook onroerendgoedbelasting en verzekeringen en zijn ook verantwoordelijk voor reparaties en onderhoud. De wet van Indiana volgt deze basisprincipes, met een paar belangrijke tweaks.

Beide partijen moeten ervaren vastgoedadvocaten inhuren voor bescherming.

De SAFE-wet

De SAFE-wet (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing), die in juni 2010 in werking trad, verhoogt de consumentenbescherming door minimumnormen vast te stellen voor de werking van hypotheekleningsontwikkelaars. De SAFE-wet in Indiana wordt vaak breed geïnterpreteerd en kan een verkoper omvatten die probeert een verkoop van een grondcontract af te ronden. De wet bepaalt dat iedereen die een woninghypotheeklening "aanbiedt" of "verstrekt" of krediet verstrekt voor een woningaankoop, kan worden beschouwd als een leningontwikkelaar. De Indiana-wet definieert een leningontwikkelaar als iemand die een aanvraag voor een woninglening indient en een huislening voor vergoeding onderhandelt. De leningverstrekkers moeten een vergunning hebben in Indiana om financiering te verstrekken.

Uitzonderingen op de SAFE-wet

De SAFE-wet definieert een woninghypotheek als een lening die een particuliere woning van 1 tot 4 eenheden waarborgt. Woningen omvatten flatgebouwen, coöperaties, stacaravans en aanhangwagens. Als u eerder in het huis woonde dat u probeert te verkopen als een grondcontract, dan bent u uitgesloten van het naleven van de wet. Als u het huis verkoopt aan een directe familielid of commerciële gebouwen verkoopt, bent u ook vrijgesteld. Een advocaat die onderhandelt met een geldschieter namens een klant is ook vrijgesteld.

Gerechtelijke afscherming in Indiana

De wet van Indiana bepaalt dat verkopers regels moeten naleven met betrekking tot het terugvorderen van onroerend goed in het geval een verkoper delinquent wordt. Als de verkoper de hypotheek niet betaalt en de lening niet kan terugbetalen, kan de verkoper ervoor kiezen om af te schermen. Als de vendee een aanzienlijke meerwaarde heeft en het onroerend goed niet heeft verlaten, is gerechtelijke sluiting verplicht - met andere woorden, de verkoper moet het gerecht via de rechter afdwingen. Gerechtelijke afscherming is tijdrovend, duur en vereist het gebruik van een advocaat.

Niet-juridische afscherming en verbeurdverklaring in Indiana

De wet van Indiana staat verkopers toe om niet-judicially af te schermen als de vendee delinquent wordt maar geen aanzienlijke gelijkheid heeft geaccumuleerd. Dit betekent dat de rechtbanken niet betrokken zijn en dat het sneller en goedkoper is. De verkoper dient een ingebrekestelling in bij de county griffier en de vendee. Als de vendee de standaard niet verhelpt, wordt het huis afgeschermd en verkocht. De verkoper kan het eigendom terug kopen. Verbeurdverklaring is vergelijkbaar met marktafscherming, maar het eigendom wordt teruggestuurd naar de verkoper in plaats van naar de veiling.